國有出讓土地上的房子強拆(國有出讓土地上的房子能交易)

《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后，商業開發項目該如何拆遷或征收？

焦點1

“拆遷”退役“征收”上崗

《條例》中，一個顯著的變化，就是刪去了舊有條例中令人敏感的“拆遷”，代之以“征收”。“拆遷”二字，此前已在《城市房屋拆遷管理條例》中存在了20年之久。1991年，國務院發布上述條例，2001年對其做出修改。2007年12月，國務院常務會議審議的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》中，“拆遷”依然在列。而在2010年1月、12月的兩次向社會公開征求意見稿中，其表述已經變為“國有土地上房屋征收與補償”；直到21日公布的新條例，“拆遷”二字徹底摒棄。

專家解讀：有“征收”，就應該有相應的“補償”。多位專家認為，透過這一字面改動，可以看到新條例更加突出房屋征收和補償的規范、公平、合理；而且，在新條例的修改過程中，規范公權和保障私權的法治理念在不斷強化，更注重工業化、城鎮化建設與保護被征收人合法權益之間的統籌兼顧，使公共利益和私人利益得到更好的協調與平衡。

焦點2

公共利益確定六個方面

有意見認為，公共利益的界定過寬，主張具有商業性質、營利目的項目都不應當屬于公共利益；也有意見認為，對公共利益的規定還不夠全面，主張凡是實施城市總體規劃，為城市發展和建設進行的重大工程，由政府組織或者主導的住宅小區、經濟開發區、工業園區、商業街區等城市建設，都應當屬于公共利益。此外，還有意見提出在國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃等規劃編制過程中，應當提高公眾參與程度。

《條例》規定：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： (一)國防和外交的需要；(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

專家解讀：北京大學法學院副院長沈巋表示，公共利益是一個抽象概念，具體操作中很難界定，是一個世界性的難題。舊條例的問題在于沒有嚴格區分公共利益和商業利益，特別是用于房地產開發，也可以進行拆遷，由此產生了很多社會矛盾。新條例以列舉的方式對公共利益進行了界定，排除了一些顯然處于商業目的、與公共利益無關的用途。

沈巋說，更為關鍵的是，新規定中強調了程序的作用。比如通過聽證會的方式聽取被征收人意見，確定征收是否正當。此外，涉及舊城區改造等城市規劃問題時，引入了公民代表的參與。這些規定改變了過去“政府說了算”的局面，政府需要更多傾聽民意，并且在必要的時候根據民意修改原有的方案。

焦點3

行政強拆取消 法院強搬模式待定

有意見提出，取消《城市房屋拆遷管理條例》中的行政機關自行強制拆遷的規定，認為政府作為房屋征收主體，是當事人一方，不應有行政強拆權，只能依法申請法院強制搬遷，法院強制搬遷，可以由法院作出裁定，由政府有關部門執行，法院進行監督；也有意見認為，為了提高征收工作的效率，保證建設活動的順利進行，實行行政強制搬遷與司法強制搬遷并行的制度；還有意見提出，不同意由法院強制執行，認為法院執行力不足，法院獨立性、公正性也難以保證，司法程序太慢。

綜合各方面意見，并考慮到《行政強制法(草案)(三次審議稿)》關于行政強制執行由法律設定的規定，經反復研究，條例不再規定行政機關自行強制拆遷。對法院強制執行的模式，行政法規也不宜規定，擬再同有關國家機關協商解決。此外，條例增加規定，強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

《條例》規定:被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

專家解讀：中國政法大學法學院院長薛剛凌說：“過去往往是行政機關委托相關企業來搬遷。企業為了實現經濟利益，過程很不規范，強制搬遷過程中會出現一些惡性事件。條例實施后，行政機關只能到法院申請強制執行，制度設計者希望通過司法程序的設置來保障群眾合法權益，把風險降到最低。”“制度的前進受到現實情況的制約，很難一步到位，只能逐步推進。通過法院來強制執行是個進步，畢竟司法機關可以對行政機關進行制約。”此外，薛剛凌認為，搬遷需要行政機關、法院和評估機構聯動，也需要被拆遷人配合，這也是條例的一個特色。

焦點4

征收房屋補償不低于市價

《條例》規定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

專家解讀：中國法學會民法學研究會會長、中國人民大學副校長王利明指出，從實踐來看，因征收與拆遷所引發的各種矛盾，很多體現在征收補償的標準和補償的公平性方面。條例針對實踐中存在的主要矛盾，集中就補償制度作了重大完善，從而使搬遷更加公平。以市場價格作為補償標準，使得被征收人的基本利益得到保障。不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償，這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。

焦點5

明確“先補償后搬遷”原則

有意見提出明確先補償、后搬遷的原則；明確被征收人對房屋征收決定和補償決定不服的救濟渠道。

《條例》規定：征收補償方案應當征求公眾意見；政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；實施房屋征收應當先補償、后搬遷；被征收人對房屋征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

焦點6

房價評估機構由被征收人選定

有意見提出房地產價格評估機構的選擇方式采用公開抽簽、搖號等方式選擇或者一方不參與的由另一方選定等，建議不能由市、縣級政府規定選定辦法。認為住房保障的具體辦法和停產停業損失補償辦法等不應由市、縣級人民政府規定，建議由上級政府制定。

《條例》規定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作。優先給予被征收人住房保障的具體辦法、停產停業損失補償具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

焦點7

多數人不滿補償方案 應組織聽證會

國務院法制辦有關負責人介紹，征求意見過程中，有人提出應當加大公眾參與度，讓程序更加公開透明。因此就有了“聽證會”這個程序設計，并且政府要根據聽證會情況修改方案。

《條例》規定：因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

焦點8

“突擊”改擴建不予補償

針對一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴建，以期獲得更多補償的現象，國務院21日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》給出了明確規定，以杜絕此類投機取巧、侵占公共利益的非法行為。

《條例》規定：房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

專家解讀：有關專家認為，在公告征收范圍之后新建、擴建、改建房屋，如果給予補償，于法于理不合，對納稅人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于歷史原因形成房屋手續不全的，應當先由有關部門進行認定、處理。

焦點9

暴力拆遷可追究刑事責任

國務院法制辦介紹，從近幾年的實踐看，由于拆遷進度與建設單位的經濟利益直接相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。鑒于此，條例禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

《條例》規定：采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。此外，條例還規定，采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

專家解讀：中國法學會民法學研究會會長、中國人民大學副校長王利明認為，條例明確了政府是征收補償的主體，并禁止建設單位參與搬遷，這些都有助于化解長期以來因建設單位作為拆遷主體所引發的各種社會矛盾，有助于維護社會穩定。

國有出讓土地上房屋拆遷只退出讓金合法嗎 –

肯定不合法啊依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

房屋的價值，包括房屋所有權+土地出讓金。你看你少補了多少。