什么情況下物業服務合同可以終止(應與什么簽訂物業服務合同)

物業服務合同什么情況下法律規定可以終止

下列情況下可以終止物業服務合同：

1、物業服務企業被宣告破產進行破產清算的；

2、物業服務企業與業主大會雙方協商一致終止物業服務合同的；

3、物業服務合同約定期限屆滿沒有續簽的；

4、因不可抗力致使物業服務合同無法履行的。

【法律依據】

《物業管理條例》第十一條

下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十六條

前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

物業合同到期怎么終止？物業服務合同到期怎么解除？

一、物業合同到期怎么終止

如果物業合同到期，當事人沒有續約想法的，這一份物業合同到期之后，自動失效。除此之外，當事人還可以通過協議的方式解除合同。

二、前期物業服務合同到期怎么解除

雙方協商按照規定解除即可。

1、國務院《物業管理條例》中規定，業主通過業主大會共同決定選聘和解聘物業服務企業；業主委員會執行業主大會的決定事項代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

2、業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

3、前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

三、物業合同期滿續簽合同有什么要求

1、按照《業主大會規程》成立業主大會。

2、由業主大會按照《物業管理條例》解聘、選聘物業服務企業。

3、按照《物業管理條例》第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

4、第十一條下列事項由業主共同決定：

（1）制定和修改業主大會議事規則；

（2）制定和修改管理規約；

（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（4）選聘和解聘物業服務企業；

（5）籌集和使用專項維修資金；

（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第（5）項和第（6）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。情況是順延，直到業主委員會新簽訂物業服務合同止。

前期物業服務合同的終止條件

法律主觀：

一、前期物業服務合同的終止的條件是什么

建設單位依法與物業服務人訂立的前期 物業服務合同 約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

二、物業服務合同有什么特征

（1）物業服務合同是建立在平等、自愿基礎上的民事合同。習慣上，物業服務合同又被稱為物業管理合同，但它與行政機關為實現行政管理職權而與相關單位簽訂的行政合同具有本質的不同。

（2）物業服務合同是一種特殊的委托合同。物業服務合同產生的基礎在于業主大會、業主委員會的委托，但其與一般的委托合同又存在差異。根據民法典的規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。”委托合同是建立在當事人之間相互信任的基礎上，委托合同的任何一方失去對對方的信任，都可以隨時解除委托關系。

（3）物業服務合同是以勞務為標的的合同。物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以后，有權獲得報酬。物業服務合同與涉及勞務提供的承攬合同也存在本質的不同。承攬合同是承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報酬的合同。承攬合同雖也涉及勞務的提供，但承攬人提供的勞務只是一種手段，并不是合同的目的，承攬人應以其勞務產生某種物化成果，并承擔工作中的風險，如承攬人未完成工作，則不得請求報酬；而物業服務合同以特定勞務為內容，只要物業服務企業完成了約定的服務行為，其余風險由業主承擔。

（4）物業服務合同是諾成合同、有償合同、雙務合同、要式合同。物業服務合同自業主委員會與物業服務企業就合同條款達成一致意見即告成立，無須以物業的實際交付為要件。

物業服務企業是取得工商營業執照，參與市場競爭，自主經營、自負盈虧的以盈利為目的的企業法人，沒有無償的物業服務，因此物業服務合同是有償合同；根據物業服務合同的內容，業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業都既享有權利，又履行義務，因此物業服務合同是雙務合同；物業服務合同因其服務綜合事務具有涉及面廣且利益關系相當重大，合同履行期也相對較長，為避免口頭合同取證困難的弱點，《 物業管理條例 》明確要求物業服務合同應以書面形式訂立，并且須報物業管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。

三、物業服務合同的類型有哪些

（1）根據物業的性質不同，物業服務合同可以分為居住性物業服務合同和經營性物業服務合同。

（2）按照服務提供的所在階段不同，可以分為前期物業服務合同和物業服務合同。前者是指在物業銷售前，由建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的合同，后者是指在建設單位銷售并交付的物業達到一定數量時，依法成立業主委員會，由業主委員會與業主大會選聘的物業公司簽訂的合同。前期物業服務合同在業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止。

根據法律規定可以得知，前期物業服務合同終止的條件只有兩個，一個就是服務期限屆滿前，另一個就是業主委員會簽訂了新的物業服務合同。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第九百四十條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

什么情況下能夠終止物業服務合同？

根據法律規定，物業服務合同可以終止的情況有：當事人可以協商或在合同中約定終止；債務已經履行的；債務相互抵銷的；債務人依法將標的物提存的；債權人免除債務的；債權債務同歸于一人的；法定其他情形。

【法律依據】

《民法典》第五百五十七條

有下列情形之一的，債權債務終止：

（一）債務已經履行；

（二）債務相互抵銷；

（三）債務人依法將標的物提存；

（四）債權人免除債務；

（五）債權債務同歸于一人；

（六）法律規定或者當事人約定終止的其他情形。

合同解除的，該合同的權利義務關系終止。

第五百六十二條

當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

前期物業服務合同終止條件

法律主觀：

前期 物業服務合同 由合同 約定的期限 屆滿時終止，如果期限屆滿之前， 業主委員會 與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同也終止。根據《民法典》第九百四十條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務人員合同生效的，前期物業服務合同終止。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第九百四十條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

業主如何終止物業合同

法律主觀：

物業合同到期自動終止。如果在前期物業合同約定的服務期限屆滿之前， 業主委員會 與新的物業服務人員訂立的物業合同已經成立并生效的，前期物業合同就終止。根據《民法典》第九百四十條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期 物業服務合同 約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。第九百四十八條規定，物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

法律客觀：

《民法典》第九百四十條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。第九百四十八條物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。