業主委員會能代替物業嗎(業主委員會與物業簽訂合同)

業委會能代替業主簽物業合同

法律分析：業主委員會只是一個執行機構,沒有決策的權利,因此,沒有經過業主大會授權而簽定的合同是無效的。

法律依據：《物業管理條例》 第十一條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業委會能直接更換小區物業嗎

業主委員會有權利更換物業管理公司。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

業主委員會有權利更換物業管理公司，但是需要召開業主大會，由業主投票后可以更換物業公司。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

民法典業主共同決定事項是什么？

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。共同決定以下事項：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項。

業委會可以換物業。業主委員會可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主委員會有權依法更換，物業服務企業或者其他管理人，根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主委員會的監督。

【法律依據】：

《中華人民共和國民法典》

第二百七十七條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第九百四十六條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

業主委員會可以換物業嗎

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業主委員會可以換物業嗎

1、現在很多小區的物業和業主無法達成共識，那么業主便會成立業主委員會，考慮將物業換掉。早在《物權法》中就有明確規定，業主有權更換物業，并且業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托其他管理人管理或者委托其他物業企業服務。

2、那么小區業主委托的管理人或者是物業服務企業就要根據業主的需求，對小區的建筑區劃內的建筑物、小區公共建筑、綠化、安全、衛生及設施進行詳細管理，并且要接受所以業主的共同監督。

3、物業公司本是全體業主聘請的“管家”，幫助業主管理小區、維護小區的服務機構，是受業主的委托。如果物業公司無法服務，那么業主委員會可以依法辭退這家物業公司。在物業管理方面，我國《物權法》明確表示了業主有權成立業主委員會來代表業主，對無法協商的物業或是不負責任的物業進行更換，同時規定，對建設單位聘請的物業公司進行監管。

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業主委員會可以代理物業管理嗎

不可以代理。

物業管理企業的續聘是指在物業管理委托期限到期后對物業管理企業的再次聘用。為了確保業主和物業管理企業雙方權益，物業管理委托合同中對委托管理的期限都有明確的規定，首次聘用一般不超過2年。

在物業管理委托合同期滿前，業主委員會和物業管理企業雙方應就合同期滿后續聘問題向對方提出書面意見，并進行充分的協商。業主委員會應廣泛聽取業主對物業管理工作的意見和評價，如大多數業主反映良好，原物業管理企業也同意續聘，可直接續訂物業管理委托合同。否則，業主委員會應于合同期滿前就合同期滿后的物業管理進行招投標，此時，在同等條件下原物業管理企業有優先獲得管理的權利。

是否續聘既是業主和業主委員會的權利，也是物業管理企業的權利，從業主委員會的角度為了保持物業管理工作的連續性，在充分反映業主意見的基礎上，應盡可能續聘原物業管理企業。從物業管理企業的角度看，廣大業主的續聘本身就是對其以往工作的一種肯定，應積極爭取續聘。對廣大業主提出的意見，應虛心聽取，認真改進工作，建立和維護自身良好的社會形象和社會聲譽。

業主委員會在法律上能代管物業公司嗎？

業委會并不能代管物業公司，業主委員會只是代表小區的業主，跟物業簽訂物業服務協議，同時對物業公司的服務進行監督。

業主委員會。

業主委員會成立流程

一、提出申請

物業管理小區(大廈)符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請，填報《首屆業主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：（一）物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；（二）物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(大廈)成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

1、籌備小組自成立起30日內擬好《業主委員會選舉辦法》、《業主大會業主議事規則》和《業主管理公約》，并在小區內明顯位置張貼公告，征求業主意見。《業主大會業主議事規則》和《業主管理公約》這兩份文件需由2/3業主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據這兩個文件進行，對相關規則、事項要制定詳細。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計入投票權等。

2、確認業主身份，確定業主在業主大會上的投票權。業主的投票權按每戶一票計算，物業建筑面積每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。以產權證明書為準。單位代表須有單位授權委托書。

3、組織各樓宇開業主大會產生業委會候選人。由于業主較多，不可能召集所有業主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區召開業主大會，開會選出業主代表參加業主大會，此后開業主代表大會即視為開業主大會。業主代表的產生應經其所代表的業主中擁有1/2以上投票權的業主通過。凡須投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表的投票權是其所代表業主的投票權的總和。業主大會會議可以全體業主集中統一開，也可以部分業主分時分區開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，票數和票權數過2/3投票通過，才有效。

4、籌備小組完成以上工作后，將業主委員會候選人的名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主大會業主議事規則》和《業主管理公約》，送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請。籌備小組決定業主大會成立的時間和業委會的組成人數（5-15人，單數），定出投票時間（3-7天，要報國土局備案）。匯集業委會候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業主大會議程向業主張貼公告。做好會務籌備工作，包括落實場地，制作選票，制作設置一或多個投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點票時由國土局開箱和鑒證。業主大會召開15日以前通知投票權人，國土局、街道辦事處、開發商、物業公司等有關人員到場。

5、籌備小組根據議程召開業主大會，收集登記選票；審議并表決通過《業主大會議事規則》及《業主管理公約》；公開點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會。會后籌備組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。業主大會或業主代表大會應當有1/2以上投票權的業主或業主代表出席。業主大會或業主代表大會作出的決定，應當經出席大會的1/2以上投票權的業主或業主代表通過。

6、一個平方米一個投票權。要弄清楚業主的住房面積，可從國土局拿到業主的資料，在收選票時，請業主出示產權證明。在填寫業主代表投票委托書時，應該附上雙方的身份證以及產權證明。可以要求現在的物業公司通過國土局提交一份業主名單資料。如果物業公司拒絕，則可以直接通過住建局，向物業施加壓力。

7、開發商只有一個投票權。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業主代表，只要在業主委員會選舉中，業主如不投他票，他即落選。即使他入選了業主委員，也可以通過少數服從多數的原則讓他的意見不能實現。由住宅業主代表負責收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。

8、籌備小組成員可以成為業主代表，但不能成為業委會成員。

9、業主委員會每個成員只代表一個投票權，實行少數服從多數原則。業主委員會憑業主大會的授權行事，業主委員會作出的決定須由業主大會即業主代表表決確認，業主委員會對業主大會或業主代表大會負責，維護全體業主的合法權益。業主大會表決以面積計算選票權，每個業主代表所代表的份額不變。

10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區內，使用小區的公用設施。如果票權數不夠，則要把單位辦公樓拉進來，說服的理由：大家都在同一個小區內，要把整個小區的安全、穩定、美好，要把小區統一管理，才有利于大家的工作和生活。

核準批復

區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

業主委員會能代替物業公司對小區進行管理嗎

理論上是可行的，實際上會發生很多問題。

業委會作用和全國人大差不多，是小區最高權力機構，物業公司=政府，執行業委會的決策。不過物業公司需要很多專業知識，一般業委會很難具備就是，佛山有小區就是業委會自己招聘物業經理進行小區管理的，可以節省很多物業費，但問題也很多。