商品房預售合同有土地抵押違法嗎(商品房預售合同抵押情況)

已取得預售證的土地能否抵押

法律主觀：

一、出讓土地能否抵押

以出讓方式取得的國有土地使用權是可以抵押的。國家規定下列土地類型可以抵押：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權單獨抵押;

2、以出讓方式取得的國有土地使用權，其地上的房屋等建筑物抵押時，該房屋等建筑物占用范圍內的國有土地使用權同時抵押;

3、以劃撥方式取得的國有土地使用權，其地上的房屋等建筑物抵押時，該房屋等建筑物占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

根據《民法典》第三百九十五條的規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

(1)建筑物和其他土地附著物;

(2) 建設用地使用權 ;

(3)海域使用權;

(4)生產設備、原材料、半成品、產品;

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(6)交通運輸工具;

二、土地使用權抵押的特點有哪些

土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：

1、用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

2、土地使用權 抵押權 設定本身并不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。

3、土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

4、土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

5、土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

三、國有土地使用權抵押登記的條件是什么

1、土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提，領取土地使用證。

2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權，必須連同地上建筑物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權，可以抵押。

3、土地使用權抵押應當進行地價評估。

(1)以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果由抵押權人認可并經國土管理部門確認后，發放確認文件，并批準抵押;

(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權可按不同的用途、性質實行差額抵押，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果經土地管理部門確認，發放確認文件并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽定 抵押合同 。

通過出讓方式可以取得土地的使用權，而根據相關法律規定，土地使用權是可以抵押的，因此出讓土地也是可以抵押的。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押： （一）建筑物和其他土地附著物； （二）建設用地使用權； （七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。 抵押人可以將前款所列財產一并抵押。 《中華人民共和國民法典》第三百九十九條 下列財產不得抵押： （一）土地所有權； （二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外； （三）學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施； （四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產； （五）依法被查封、扣押、監管的財產； （六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

預售證可以抵押嗎

已經取得房屋預售許可的，未經銷售的房地產開發商是能夠辦理抵押貸款的，開發商通常會用自己的土地使用權、在建項目、竣工的房地產項目等向金融機構進行抵押，從而獲得貸款。

但需要注意已經預售的房地產，簽訂了以所有權轉移為目的商品房買賣合同，兼具債權的負擔屬性和物權的處分屬性，即開發商喪失了處分權，《實施細則》也明確規定了已預售的房地產不在抵押財產范圍之內，即不得辦理抵押權登記。

什么是預售許可證?

《城市房地產管理法》第三十七條第六項規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法第四十四條第一款第四項的規定，商品房預售向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。《城市商品房預售管理辦法》第六條規定商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

法律規定原則上未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，但是預售商品房為例外情形。商品房的預售要向主管部門申請，未經批準不得從事該民事法律行為。商品房預售行為屬于典型的行政許可行為。筆者覺得，取得預售許可證屬于獲得了交易未取得不動產權證書的房地產民事權利能力，跟開發商行使該權利還有差距，比如是否具備相應的行為能力、是否做出行使該權利的意思表示或者是否發出要約、是否達成一致的意思等。

有預售許可證如何辦理抵押

1.擁有預售許可證的可以進行抵押，但是首先得找到銀行同意給你土地抵押貸款;自然人法人首先必須是出讓土地并且已經足額繳納土地出讓金，經過銀行指定評估單位進行評估，按照評估價值50-60%進行貸款申請。銀行經過貸審會批準后，填寫抵押貸款合同，經過土地局抵押款抵押登記，銀行就會進行放款。則這個抵押的程序就算完成了。

2.擁有預售許可證的可以進行抵押，但是首先得找到銀行同意給你土地抵押貸款;自然人法人首先必須是出讓土地并且已經足額繳納土地出讓金，經過銀行指定評估單位進行評估，按照評估價值50-60%進行貸款申請。銀行經過貸審會批準后，填寫抵押貸款合同，經過土地局抵押款抵押登記，銀行就會進行放款。則這個抵押的程序就算完成了。

房屋預售后土地使用權可否抵押？法律法規有哪些

房子修好后，開發商在取得商品房預售許可證過后，才可以正式銷售房子，這種房屋是屬于預售房屋，預售房屋在他項權益上是否跟其他類型的房屋有差別呢，很多人都不太清楚這其中的規定，那么房屋與售后土地使用權可否抵押呢，房屋預售后抵押土地使用權的法律法規有哪些呢？

房屋預售后土地使用權可否抵押

判斷預售房屋能否做抵押貸款的依據有兩個：

1、是否可以上市交易；

2、是否可以正常做抵押登記。修建的房屋產權性質分為很多種，如單位公房、經濟適用房、安居康居房、回遷房、限價房、兩限房等等，有些能抵押有些不能，具體要看是什么產權性質的。

符合條件的預售房屋可以進行抵押貸款，但必須交納抵押期間的需繳納的費用：他項權利登記發證的登記費、工本費等，另外需提供的申報資料有：

（1）抵押人、抵押權人的抵押申請；

（2）雙方的法人身份證明書、身份證復印件；

（3）雙方法人的授權委托書、被委托人的身份證復印件；

（4）抵押合同（原件）；

（5）借款合同（原件）；

（6）雙方的營業執照復印件、單位代碼（復印件）；

（7）國有土地使用權證（原件）；

（8）土地評估報告；

（9）交納土地出讓金憑證。

上述材料備齊后，承辦人審核并交領導批準，發給抵押許可證，項目單位憑抵押許可證即可向銀行申請貸款，并與之簽訂抵押貸款合同，簽訂后雙方到房產局辦理土地抵押登記，承辦人向抵押權人核發他項權利證明書。

房屋預售后抵押土地使用權的法律法規有哪些

一、依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十四條：商品房預售抵押土地使用權應當符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、持有建設工程規劃許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

二、國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；四已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

開發商土地抵押合法嗎

法律主觀：

開發商土地 抵押 是合法的。開發商土地證被抵押不影響 辦理房產證 的，但是 土地使用權 證是需要開發商將土地抵押的 欠款 還清，撤銷抵押后，才可以辦理的。在開發商未撤銷土地證抵押的， 購房 業主是辦理不出土地使用權證的。 《房地產管理法》 第三十二條房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。 《房地產管理法》 第四十八條依法取得的 房屋所有權 連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定 抵押權 。 以出讓方式取得的土地使用權,可以設定抵押權。 房地產管理法第四十九條房地產抵押,應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第四百零六條

抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

房屋預售后土地使用權可否抵押

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第四十七條規定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。《物權法》第一百八十二條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。從上述規定可以看出，在建房屋及其占用范圍內的土地使用權可以依法進行抵押，相關法律法規并沒有予以禁止。此外，商品房預售完成后，土地使用權仍屬于開發商所有，從法律規定角度來看，開發商有權以預售商品房范圍內的土地使用權進行抵押。

問題的關鍵是，預售商品房中，部分購房戶如果進行了預告登記，開發商不能將預告登記范圍內的土地使用權直接進行抵押。依據《物權法》第二十條的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。可見，預告登記向后具有保全效力和排他效力，預購人在簽訂預購合同時的預期是沒有負擔的房地產所有權，開發商在將建設中的房地產進行預售后，受預告登記排他效力的制約，其處分不動產的權利受到限制，不得再以預售的商品房及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。因此，如開發商將預售房范圍內的土地使用權進行抵押，只有在征得商品房預購人同意后，其抵押行為才有物權效力。

開發商已經取得預售許可證，土地還可以抵押給銀行辦理抵押貸款嗎？

一、開發商已經取得預售許可證，土地還可以抵押給銀行辦理抵押貸款嗎？

不可以，因為現在房地產貸款走的都是項目，就是需要該項目的土地做抵押，你現在的預售許可證都辦出來了，就已經有售房的權利了，銀行肯定不會給你辦抵押貸款的..

二、房屋地皮可以做抵押到銀行貸款嗎

有土地證是辦。

三、房屋地皮可以做抵押到銀行貸款嗎

有土地證是可以的，否則，很難辦。

四、房屋抵押貸款，土地證可以抵押嗎

不用抵押土地證。房屋抵押銀行貸款流程：1、提出貸款申請；2、遞交貸款資料；3、看房評估；4、報批貸款，銀行審批評估報告或勘估意見書；5、簽訂借款合同；6、辦理抵押登記手續；7、銀行放款。《城市房地產抵押管理辦法》第三條：本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。《個人貸款管理暫行辦法》第十一條、第十二條、第十三條