買了二手小產權房案例(買二手小產權房注意事項和手續)

我購買一個小產權房子、交了訂金、并簽了合同、現在有房子質量的問題、我不想要了、對方要起訴我、讓我賠

讓他起訴，別怕。你們的合同無效。請看下面的網址，你就明白了。

小產權房買賣合同效力的認定

作者：黃建平 余建崗 發布時間：2013-04-03 15:31:21

“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府或村民委員會等農村集體經濟組織，未經國有化和征收，在農村集體土地上，單獨或聯合開發商開發建設，由鄉鎮政府或村民委員會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。小產權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。

而對于小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。

一、各地法院如何處理小產權房買賣合同糾紛

由于沒有關于小產權房買賣方面的具體法律法規，現階段各地法院對于有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產權房案，2002年7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規定為由，起訴要求判決購房協議無效，返還房產。該案經過兩審，最終北京二中院認為，根據現行土地管理法律、法規、政策的規定，應當認定小產權房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。

以上是關于小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統一、明確的法律規定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當地審判實踐的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。”2006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規定，“城鎮居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效。”2008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了“小產權房糾紛審判實務研討會”，與會者對于小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。

二、小產權房買賣合同效力剖析

（一）認定小產權房買賣合同無效的理由

1、農村集體所有土地的使用權不得流轉

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效”。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。

2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制

小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。 宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。

3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣

關于小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規定，比如1999年國務院辦公廳發出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［1990］國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發［2004］234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規定了禁止城鎮居民到農村購買小產權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規的形式出現，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規定的出臺致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。

（二）認定小產權房買賣合同有效的理由

1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。

小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規定，就應當認定合同有效。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而現行的法律和行政法規沒有一部明確對小產權房做出禁止性規定，無論是國務院下發的通知、決定，還是國土資源部下發的意見，都不是法律也不是行政法規。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。

2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規定。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。對于小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現行的法律、行政法規對小產權房做出禁止性規定。綜上，小產權房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規定。

3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。

現行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅動而產生悔意，并試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。

這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農民是弱勢群體，認定小產權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關于弱勢群體還沒有一個統一的定義，它主要是一個用來分析現代社會經濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區域限制的。對于房地產市場來說，現在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數倍的小產權房，絕對具有市場競爭力，小產權房所有者的農民在小產權房市場上處于優勢地位；而無力購買商品房的城鎮居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小產權房對其是否有利。如果認定小產權房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。

4、從《中華人民共和國物權法》的相關規定中可以看出，認定小產權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。

《中華人民共和國物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第三十一條規定，依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就產生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動產，那么其買賣小產權房就是合法的，只是在未經登記的情況下，不發生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。

三、筆者對小產權房買賣合同效力的看法

對于小產權房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。

（一）從歷史的角度來看小產權房問題

小產權房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉。縱觀歷史的發展，我們發現在1999年第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產權房的買賣的。1982年的《村鎮建房用地管理條例》第十五條規定，由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規定辦理申請、審查、批準手續。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規定，集鎮內非農業戶建房需要用地的，應提出申請，由管理集鎮的機構與有關生產隊協商，參照第十四條的規定辦理。從以上規定可以看出，1982年的《村鎮建房用地管理條例》允許小產權房買賣。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產權房的買賣，該法第四十一條規定，城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規定，農村居民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。可見《土地管理法》延續了《村鎮建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。

不允許城鎮居民在農村集體土地上建造房屋始于1999年《土地管理法》的第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。如此修改的目的在于保護耕地，控制農用地轉建設用地。然而對于城鎮居民購買小產權房以及農村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。也就是說，法律禁止城鎮居民直接購置農村集體土地用于非農建設，但沒有禁止農村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規定的是不允許將集體所有的土地用于非農建設，其立法目的在于限制農轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規定，小產權房買賣合同應當被認定為有效。

（二）從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產權房

《物權法》從草案的提出到最后通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓。可見草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規定有不同意見，且鑒于國務院已經明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”這一規定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”這一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”從《物權法》的修改過程可以看出，對于宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現行法律和現階段國家關于宅基地的政策，并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，并非絕對的禁止。

（三）訂立小產權房買賣合同是債權行為，而小產權房的變更登記屬物權登記行為，對物權變動的禁止并不影響債權的設立。

物權行為與債權行為是既有關聯又相區別的，物權最終能否按照當事人的意思發生變動，并不影響債權的設立，也就是說小產權房根據現行政策不能進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小產權房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現為由，要求解除合同，而不是認定合同無效。《中華人民共和國物權法》對此也予以了肯定，該法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外應當注意的是，所謂的“小產權房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產權房的變更登記或辦理產權證，而只是要求交付使用而已，如果強行認定合同無效，豈不是有違當事人的意思？在主張當事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。

（四）只要小產權房手續齊全，其所在集體經濟組織認可，就應當認定買賣合同有效。

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《物權法》對此也做了規定，而且還規定，屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。既然法律規定了集體對土地的所有權，那么集體經濟組織就對其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權利。只要房屋在建造時各種手續齊全，在買賣時經集體經濟組織認可，就應當確認其效力，這是充分保證農村集體經濟組織和農民行使自己的權力，而不應當以其為非國有而區別對待。

綜上所述，只要爭議房屋為合法建筑物，就應當認定該買賣房屋的合同為有效，即以認定小產權房買賣合同有效為原則。

漲知識：小產權房真便宜！能買嗎？敢買嗎？

很多有看房經驗的朋友都知道，小產權房和商品房相比，價格只有后者的一半，甚至是30%。這對于手頭資金比較緊張的購房者來講，是非常有吸引力的。

但是，從法律意義上來講，小產權房是違法違規的，很多人也擔心其無法辦理產權證、被強拆等問題，那么小產權房到底能買嗎？值得購買嗎？

小產權房的房產證

“小產權房”并不是法律概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。

鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。

這種房子沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權房可以買賣嗎？

首先應當明確小產權房包括兩種：

一種是在集體建設用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關審批手續，就是合法建筑。

另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

因此，并非只要是小產權房就是非法建筑。

非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉讓呢？

根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。

買小產權有什么法律風險呢？

由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。

所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。

但是根據目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利也無法得到保障。

由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

（以上回答發布于2017-02-08，當前相關購房政策請以實際為準）

二手小產權房

二手小產權房最新政策

二手小產權房有哪些最新的政策呢?關于二手小產權房，我們可以聽一些專家的介紹，他介紹，他10年之前買的一套小產權房，建筑面積大概是76平，當初的售價就是一千多塊錢一平。因為距離上班的地方太遠了，再加上這個房子的交通也不是很方便，所以沒有自己住轉而是選擇出租了。但是現在房屋老舊，出租變得很難，所以這個人想出手賣掉。二手小產權房問題就出來了，由于二手房的門店不可以掛牌銷售，只能托朋友、找親戚聯系買主了，但是也沒有出什么效果。相關的人說，盡管現在這套房子已經升值了，但是如果賣不出，跟沒升值也是一樣的。二手小產權房還有這些相關的內容，市民劉女士經過介紹，也表達了，一些二手小產權房價格確實是很實惠的，但讓她不敢買的最主要原因是聽說一旦遇到拆遷等情況是得不到相應的賠償的。有關的房地產專業人士介紹了，根據國家的有關規定，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或者是出售的，也是就購買后不能合法轉讓過戶。二手小產權房的相關內容還有這些，市民購買小產權房，是拿不到正式的房產證，一般是不受國家法律保護，因此不要貪圖價格便宜輕易購買。二手小產權房的政策還有哪些呢?像“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋都是沒有產權保障的，一般也不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等相關的權利，同時也是不能辦理房屋產權過戶手續。

二手小產權房注意事項

二手小產權房需要注意什么問題呢?像小產權中的“鄉產房”還有“村產房”都是沒有國家的產權證書的，一般只有鄉政府或村委會給的產權證，不可以像大產權的房子一樣完成相應的抵押、流轉工作。如果是遇到國家征地或拆遷，購房人的利益也是很難獲得保證的。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，同樣也是缺少法律的支持的。二手小產權房還需要注意什么呢?購買二手小產權房一般是無法辦理相應的貸款手續的，只可以進行一次性付款或者是分期付款，這樣在無形中也會加大購房人的資金壓力，增加相應的購房風險，而且購買二手小產權房以后如果再想出手賣掉，也是比較麻煩的一件事，所以在買二手小產權房一定要考慮清楚。二手小產權房還需要注意什么問題呢?按照國家的相關的要求，“小產權房”一般是不可以確權發證，也是不受法律保護的。在相關法規的前提下，“小產權房”買賣中的買方一直處于弱勢。因此，購買小產房的風險還是非常大的，如果沒有一定的保障的話，還是不要購買小產房屋了。二手小產權房的相關政策就是這些，希望可以幫助到大家。

買二手小產權房,住了十年后發現房子在我買之前己經一房兩賣了,

這情況屬于詐騙，可以報警。

法律依據第二百二十四條合同詐騙罪有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產。如下是詳細信息：1、以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的。

2、以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的。

3、沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續簽訂和履行合同的。

4、收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的。

5、以其他方法騙取對方當事人財物的。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱鄉產權房。小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。

那些買小產權房子的人，后來怎么樣了？

那些買小產權房子的人，后來怎么樣了？

回答這個問題之前，先來了解一下大產權和小產權房子的定義。

通俗點說，小產權房就是國家沒有頒發房產證的，只是當地鄉鎮或者村里給過房屋證明的房子。大產權是與小產權相對的，是國家頒發房產證的房子。

大產權和小產權房的價格是大不相同的，由于價格差異比較大，所以很多人在購買時，會根據自己的購買能力，選擇大產權房或者小產權房。

其實，大多數人應該都有一種意識，即使是多花一點錢，也要買大產權房，因為住著大產權房，心里面更踏實。

小產權房多半是那些收入低，生活窘迫，但又不得不著急解決住房的人群選擇的。在面對大產權房價高的時候，手里拿不出錢只好無奈選擇小產權房。我的一個朋友就是出于這個原因，當時選了小產權房子。

那時候，他買房比較早，房子比較偏僻，在外環那塊。但是那個小區面積卻不小，大概有上千戶居民，全部都是小產權。而且小區物業管理各方面，做得也都比較到位。從外觀看，你根本無法區別這到底是大產權房還是小產權房。

我朋友在那住了大概有四五年時間吧，他工作上比較吃苦耐勞，這些年也掙了一些錢，后來他在我們市區賣得比較好的小區，又購置了一套房子，這次他選的是大產權的。然后裝修過之后，他就把原來小產權的那一套房子給對外租出去了。

他為何租出去而不賣出去？其實，他也不是不想賣，而是因為小產權的房子不好賣，整個房產中介，對小產權房幾乎無人問津。

而我的兩個表哥家里，也都是第一次買的小產權房，后來都換成了大產權的房子。他們年齡比我大一些，從小都是在農村長大，后來早早進城的一批人。那時候的房子小產權的有不少，價格相對也比較便宜，而對于小產權房當時也沒有具體的認知。所以，他們選擇了小產權房，然后在那里一住幾年，等條件轉好，也隨著人們對小產權房的認知有所改變，最終又都換成了大產權的房子。

后來，他們的小產權房都留給了自己在農村的父母來住。因為他們的父母要進城看孩子，但是父母孩子三代人住在一起，有太多不便之處。特別是現在，很多生二胎的家庭，三代人同住一個屋檐下，真有些住不開。所以，小產權也算是在這種情形之下，發揮了它該有的作用吧。

目前，我們當地新開發的房子里，幾乎已經看不到小產權房子了。而當年那些買小產權房子的人，也幾乎都在自己的奮斗下，換上了大產權房。

購買小產權房怎么辦？有啥風險？怎么解決？

小產權房，人們很容易認為它不過是一種不完全產權，并不是沒有產權。而事實上它恰恰就是無產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同房管局也不會給予備案。因此，購買這種房屋，將承擔很多方面的風險。

一、買小產權房風險

一、缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。

二、拆遷難補償

除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

三、質量難保證

房屋安置沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

四、配套不完善

這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。

五、遺贈也麻煩

由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業內人士還透露，因為沒有辦理相關手續，所以這種房子房價一般都很低，有些開發商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續引發的許多麻煩都甩給購房者。

二、不慎購買小產權房如何處理？

（一）購買小產權房的合同效力如何

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也應當區分不同情況，妥善處理。

1、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣買賣，該合同認定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（二）已購買小產權房如何處理

對于屬于買賣合同無效的小產權房交易，買家可以如此處理：

1、退房

狹義的小產權房不能買賣，因此小產權房買賣交易基礎就違法，可以主張退還購房款。協商不成建議起訴。

2、要求退還所交款項

因為小產權房屋的買賣是無效的，無效合同應恢復原狀，因此對方應退還你所交的款項。你可要向當地房管部門投訴，爭取退還所交款項。

以上就是對“購買小產權房有什么風險，不慎購買小產權房如何處理”的解答，希望能對你有所幫助。總的來說，對于購買小產權房的風險很多人已經有所耳聞，所以在購買小產權房前都會慎重考慮。但是由于一般購買者缺乏法律常識和購房經驗，生活中也有些人不慎購買了小產權房。面對這種情況，建議可以協議退房，如果協商不成可以尋求律師的幫助，通過起訴退房，以避免風險維護自己的合法權益。

（以上回答發布于2018-01-16，當前相關購房政策請以實際為準）

買了小產權房子的你后悔了嗎，為什么？

這個問題我覺得我個人還是比較有發言權的，因為我就購買了深圳的小產權的房子后悔了。

言歸正傳，為什么后悔？

很簡單，因為現在漲了，我是2018年買的，也算高位了，雖然現在我們這里房子又漲了20%左右，但相對于2015-2016年，我購買時的價格已經算很高很高了。

什么途徑購買？

在2015年的時候，我就從著名的福田城中村上沙搬到了關外龍華白石龍口，這里地理位置優越，就在地鐵口，并且停車方便些。以前在上沙停車那真叫一個恐怖，停車位找不到不說，一天停車費就要40元左右。

在這一住就是三年，然后和物業的也熟了才知道這個房子是小產權，而且可以買，這時候已經是2018年了，光房租就交了接近10萬了(房租2500一個月左右)，當時15年時候這邊一套才38萬，現在想想真的很虧。

于是，蹭手上有點小錢，就趕緊在18年的時候買下了，小產權必須一次性付款，加上給物業的介紹費一共花了53萬。

我為什么敢買？

很多人一聽小產權，立刻聞風喪膽，怕得不要不要的，深怕網上那些人說的什么拆了你就一無所有，錢打水漂云云，那為什么我還敢買，是因為我傻嗎？

并不是，首先要先明確一點，我們討論的是深圳小產權，并非全國其他地方的，這兩點區別很大。

因為深圳比較特殊，在幾次土地改革以后，深圳已經是100%城市化，什么意思？就是深圳所有土地全部都是國有，已經不存在農民的土地，但是在土改之前很多村都把自己土地要么賣給開發商建房子要么自己建了農民房，所以導致大量的小產權，現在叫歷史遺留違法建筑，也正是這些房子拉低了深圳的房租，深飄們比北飄舒服就是這個原因。既然都是國有土地上的房子，那么拆遷的時候就不可能出現只給村民賠款，不給小產權所有者賠款這么一說了，因為土地和房子都和村民無關了。

深圳政府也知道這么大的體量的房子不可能全拆，所以就給了原本就蓋好的小產權一個歷史遺留回執，這些房子可以繼續住沒問題，但是不可以再新建了，這也是很多地方有很多爛尾樓的原因，很多都是違法建筑導致停工。

重大利好，小產權可以上戶口

說一下落戶的問題，在這些拿到歷史遺留回執的小產權房中，又有一部分比較正規，每戶都有獨立水電系統的，就可以去當地派出所落戶了，這個政策好像是2019年的吧，所以我們這房子又突然漲了20%可能就是因為這個。

我原本已經落戶深圳了，不過落在羅湖區的人才市場，屬于集體戶，感覺不是很好，正好出了這么一個政策，我就果斷落戶我的房子里，并且成功了，有點小激動，終于自己是戶主了。

學區怎么算？

最后說一下學位的問題，小產權房并且戶口落在此房的學位算三類排名，也就是算學區內深戶租房的人員（深圳學位排名總共有八類，可想而知三類已經算比較前的了）。有點好處就是，可以自己給自己開個租賃合同，想怎么開怎么開，好嗨喲，再也不用去求別人房東給你開租賃合同了。聽說求別人辦這個，又花錢又花力麻煩，自己全部就可以搞定了。

有沒有人買過小產權房的，有什么風險嗎？

一般來說，人們會叫商品房為“大產權房”，因此就有了“小產權房”之稱。其實，小產權房更準確的稱呼應該是“無產權房”，因為在我國，只有獲得國家頒發的房屋所有權證房屋，才是“大產權房”，即擁有完整產權的房屋。

當然了，小產權房也并非一定不買，因為它的價格實在是太便宜了。不過，要建議大家：選擇小產權房的話，也應優選規模大的項目，盡量買現房，也就是交了錢后，馬上給鑰匙的那種，交款的憑證之類的都保留好。不要買期房，小產權房交易本就不受保護，期房更加有風險。

1、無法辦理不動產權證、產權證

這也是很多人不選擇小產權房的原因，即使小產權房價格便宜。因為，從法律層面，小產權房其實是沒有產權的，是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不可能在房管局備案，所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的不動產權證。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

一般來說，現在大多數人購買房子都是銀行貸款來買房的，但問題就是，因為小產權房沒有不動產權證，沒有經過備案，所以就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款，這對于購房者來說其實壓力也很大。另外，既不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

3、小產權房交易難