民法典規(guī)定抵押權(quán)買賣不破租賃嗎

法律分析：規(guī)定了抵押權(quán)與租賃的關(guān)系。抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第四百零五條 【抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系】抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

抵押不破租賃和買賣不破租賃的區(qū)別

法律分析：抵押不破租賃和買賣不破租賃的區(qū)別在于抵押不破先租賃原則：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。租賃權(quán)與抵押權(quán)順位關(guān)系存在雙重標準，即抵押不破先租賃原則和抵押破后租賃原則。抵押不破先租賃原則：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。1.租賃權(quán)先于抵押權(quán)以訂立抵押合同為時間標準：抵押財產(chǎn)出租時間在抵押合同訂立時間前;2.租賃權(quán)先于抵押合同的租賃權(quán)不受抵押權(quán)影響：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后， 租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

抵押不破租賃與房屋使用權(quán)抵債相關(guān)的法律規(guī)定

債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，故不適用合同法規(guī)定的抵押不破租賃原則。抵押不破租賃類似于買賣不破租賃，從法律上確認了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權(quán)作為債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)作為的擔保物權(quán)而得到法律保護的效力。抵押不破租賃實際也就是指抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。房屋使用權(quán)抵債合同僅對簽約雙方有法律約束力，不能對抗合同之外的第三人，不適用于買賣不破租賃原則。買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。【法律依據(jù)】《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

先抵押后出租的問題怎么處理

生活實踐中，我們將房屋進行抵押后再進行出租，就會出現(xiàn)抵押權(quán)與租賃權(quán)碰撞的情況。那么，先抵押后出租的問題怎么處理?抵押后的車法院怎么執(zhí)行?為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識，我整理了相關(guān)的內(nèi)容，我們一起來了解一下吧。

一、先抵押后出租的問題怎么處理

我國法律有買賣不破租的規(guī)定，但抵押與買賣不同。如果出租在前，抵押在后，則抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效，這時，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)解除租賃關(guān)系。

抵押權(quán)是抵押權(quán)人直接對物享有的權(quán)利，可以對抗物的所有人及第三人，因此，抵押權(quán)是一種物權(quán)，而租賃關(guān)系中承租人的承租權(quán)是基于租賃合同而形成的一種債權(quán)。

二、抵押后的車法院怎么執(zhí)行

法院先對車輛進行拍賣。拍賣后要看車輛的抵押是否辦理了抵押登記，如果辦理的抵押登記就屬于優(yōu)先債權(quán)，拍賣車輛的所得款項需要優(yōu)先償還抵押權(quán)人，如果沒有辦理抵押登記，所有的在車輛上的債權(quán)就屬于普通債權(quán)，拍賣所得款項按債權(quán)人的主張債權(quán)數(shù)額比例進行分配。

具體執(zhí)行的方法是，法院拍賣該車輛的所得款項需要優(yōu)先償還抵押權(quán)人，再將拍賣所得的剩余款項交由債權(quán)人。

《民法典》第四百零一條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

三、先抵押后租賃合同效力是怎么確定的

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要看以下四個方面:

(一)合同主體是否符合規(guī)定。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

(四)是否進行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

以上就是我為您詳細介紹關(guān)于先抵押后出租的問題怎么處理的相關(guān)知識，綜上所述，我們可以得知承租人可以行使自己的優(yōu)先購買權(quán)來阻止抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。

先抵押后出租的問題怎么處理民法典

法律主觀：

租賃破 抵押 指的就是抵押不破租賃。“抵押不破租賃”的前提就是租賃權(quán)先于 抵押權(quán) 設(shè)立。

法律客觀：

《 民法典 》第四百零五條，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

租賃的房屋被抵押怎么辦

法律分析：訂立抵押協(xié)議前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后，抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”因此，如果房屋出租后設(shè)立抵押的，該租賃關(guān)系不受影響。如果房屋先抵押，后出租的，出租方應(yīng)該書面告知承租人，建議雙方在租賃協(xié)議中明確約定當?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)造成租賃協(xié)議解除的，出租方應(yīng)承擔的法律責任。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第四百條 設(shè)立抵押權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；（四）擔保的范圍。

已出租的房屋可以抵押嗎？

出租抵押的房屋是合法的，法律規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得處分抵押物，但并未規(guī)定不得出租抵押物。因此，房主可以自由的進行出租其房屋。《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。這里我們通過法條的表述看出，法律是允許出租抵押物的，只是存在一個問題。我們通常所說“買賣不破租賃”在這種情況下將不適用，因為是先抵押后出租，在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的時候，將打破租賃關(guān)系以保障抵押權(quán)益。因此，律師提醒大家，在簽訂租賃合同的時候一定要了解清楚承租房屋是否存在抵押，如果存在的話，則要慎重選擇。

銀行貸款抵押物已經(jīng)出租,如何防范風險

一、銀行貸款抵押物已經(jīng)出租,如何防范風險

抵押貸款，使商品資產(chǎn)、票據(jù)、有價證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金，對加速貨幣資金的周轉(zhuǎn)，生產(chǎn)和流通，且對貸款客戶的約束力及銀企經(jīng)濟效益，較之信用貸款大大提高，是當前銀行業(yè)普遍采用且風險最小的貸款方式。但在參與貸款清收中發(fā)現(xiàn)，銀行與抵押人設(shè)定的抵押權(quán)，經(jīng)常與抵押人與承租人設(shè)定的租賃權(quán)銀行陷入貸款客戶設(shè)置的法律陷阱，導(dǎo)致銀行優(yōu)先受償權(quán)難以實現(xiàn)，貸款風險產(chǎn)生。

抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的，主要有貸款前已租賃而未告知銀行，誤導(dǎo)銀行放貸；二是貸款后租賃，取得巨額租金后，金蟬脫殼，懸空貸款；三是貸款后，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規(guī)避法律。均具有租期長，租金數(shù)額大，抵押人逃匿或無其他資產(chǎn)償債的特征。當拍賣抵押物時，承租人與及銀行形成強烈對抗，往往引起，嚴重影響社會治安及和諧，抵貸款高風險區(qū)。抵押人及承租人之所以有恃無恐，是因為法律有隙可鉆：

一、抵押登記前已租賃的，租賃合同有效。《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已租賃的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租有效”。最高人民《關(guān)于和國擔保法>若干問做了更為具體的說明，規(guī)定：“抵押人將已租賃的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對有效”。《物權(quán)法》第19押合同前抵押財產(chǎn)已租賃的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。抵押權(quán)無賣不破租賃”。但租賃權(quán)的長期存在，抵押權(quán)形同虛設(shè)：一是承租人可主張優(yōu)先購買權(quán)，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受人愿意抵押物的價值大打折扣。

二、抵押登記后租，失效部分損失應(yīng)當賠償。《物權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)租賃的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押沖突，雖然承租人也知賃的，租賃合同對于受讓人沒有約束力，即抵押人行租人自有對抗的理善意，不知道租賃的資產(chǎn)設(shè)定了抵押；二是有償承租，合同失效則租金返還及損失賠償，天經(jīng)地義；三是租賃人逃匿或無其他資產(chǎn)，死豬不怕開水燙。承租人訴求不能得到滿足時，將矛，任何人奈何不了。

三、惡意串通無法查證，只能按有效處理。由于沒有制度，銀行無法查清租賃合同簽署時間的真實性。一旦出租人與承租人同簽訂日期提前到抵押登記之前，并輔之假租金收據(jù)，形成規(guī)定“抵押前簽訂的租賃合同有效”對抗抵押權(quán)，銀行及至都無法否定租賃定，且銀行相對于承租人來說，是的爭執(zhí)，政府及銀行管理有關(guān)部門只能出面讓銀行妥協(xié)，也無可奈何，強制執(zhí)行不了，只能“刀槍入庫”，中止執(zhí)行。或者被迫承諾將抵押資產(chǎn)拍賣款，先退租金、補償損失給承租人，余下交銀行抵債，然而了，且貸款本金都難于收回。

由此可知，承租人的對抗力量足以消滅抵押權(quán)，承租人與銀行的強烈對抗，導(dǎo)致抵押權(quán)的實現(xiàn)困難重重。不僅影響抵押權(quán)實行程序的進行，且必然影響抵押物的變價價格，一旦沖突產(chǎn)生，銀行即落入租賃人或租賃人與承租人合謀設(shè)下的陷井。為此，防范貸款抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的風險迫在眉睫。

一、嚴格貸前“三查”制度，并建立科學(xué)的風險防范和預(yù)警機制，特別是貸前針對性地進行租賃權(quán)專項調(diào)查，做好相關(guān)調(diào)查筆錄。抵押人或法人的法定代表人或代理人簽署《保證書》，保證其沒有在貸款前簽訂租賃合同，并明確作出的虛假陳述將承擔的法律后果。為將來實施防范風險措施、追究責任準備證據(jù)。

二、經(jīng)常性進行貸后巡查，及時發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營狀況變化，確保其沒有將抵押物被租賃。貸后檢查人員，要充分利用現(xiàn)代化證據(jù)收集工具，收集固定視聽資料，掌握一切影響貸款安全的動向；若發(fā)現(xiàn)貸后租賃的，及時制止，首先書面告知承租人其資產(chǎn)抵押情況及抵押物租賃的合同效力，告知抵押物租賃不得超過抵押期限的法律規(guī)定，為將來行使抵押權(quán)掃清障礙若發(fā)現(xiàn)貸前租賃的；其次，要求抵押人停止其降低抵押價值的租賃行為，督促當面簽訂中止或者重新簽訂不長于抵押期限的《租賃合同》，提供與減少價值相當?shù)膿！７駝t，立即停止發(fā)放余下貸款，并提前收回貸款。

三、對于貸前租賃且作出虛假陳述的，經(jīng)查證核實，認定其以非法占有為目的，采用虛構(gòu)事實、隱瞞真相的方法，銀行的貸款行為，構(gòu)成貸款罪。及時向公安機關(guān)提起刑事控訴，請求公安機關(guān)以立案偵查，追究刑事責任。

四、對于貸后簽訂租賃合同的，銀行在行使抵押權(quán)時，先與承租人協(xié)商，協(xié)商不成，立即抵押人與承租人，請求確定其合同超過抵押期限的部分無效，判決確定賠償責任人及金額，避免承租人與銀行的直接對抗與沖突。以判決對抗抵消其租賃權(quán)，保障其抵押權(quán)的實現(xiàn)。

五、對于倒簽合同的，應(yīng)收集證人證言及視聽資料，揭露真相，確定實際承租的時間，確認其倒簽的合同無效；如果查明是抵押人與承租人合謀逃債的，承租人則構(gòu)成罪共犯，只有承租人面臨刑事追究時，才可能會明哲保身，說出真相，放棄租賃權(quán)的對抗，掃清抵押權(quán)實現(xiàn)的障礙。

二、銀行抵押貸款風險有哪些呢？

銀行抵押貸款風險有：1、銀行抵押信用違約風險；2、抵押期限錯配風險；3、最后貸款人風險；4、法律風險；5、增大了央行進行貨幣信貸調(diào)控的難度；6、個人信用信息被濫用的風險；7、信息不對稱與信息透明度問題；8、技術(shù)風險。【法律依據(jù)】《個人貸款管理暫行辦法》第九條貸款人應(yīng)建立借款人合理的收入償債比例控制機制，結(jié)合借款人收入、負債、支出、貸款用途、擔保情況等因素，合理確定貸款金額和期限，控制借款人每期還款額不超過其還款能力。第二百四十二條被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財產(chǎn)情況。人民有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產(chǎn)。

三、什么是抵押物風險

就是抵押物沒有當時抵押時評估的價值

房子出租期間房東可以抵押嗎

出租人可以將出租的房屋進行抵押，租賃不影響抵押權(quán)人實現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時，抵押權(quán)的實現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行，也就是說，租賃合同的效力及于買受人。租賃關(guān)系直接針對的是房屋使用、收益的權(quán)利，而抵押權(quán)針對的是房屋的交換價值，二者并無本質(zhì)沖突，出租人可以對房屋行使充分的處分權(quán)。

抵押權(quán)人對已出租的房屋同意抵押的，該風險由其自行承擔，抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對抗承租權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)后，也不影響租賃合同的履行。未經(jīng)登記的租賃合同，當房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道租賃事實的除外。

房屋出租是房屋所有權(quán)人將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋承租人的法律行為，房屋租賃期間，房屋的使用權(quán)由承租人享有;房屋抵押是在房屋所有權(quán)上設(shè)置的他項權(quán)利，當?shù)盅喝藷o法向抵押權(quán)人償還債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)，即通過法院拍賣、變賣房屋并就拍賣變賣所得價款優(yōu)先受償。

房子抵押后還能出租嗎

1.房屋租賃在前，抵押在后，抵押不破租賃：即抵押權(quán)人主張房屋抵押權(quán)時不影響租賃合同的效力，承租人享有繼續(xù)租賃該房屋的權(quán)利。

2.若抵押在先，租賃房屋在后，則房東有義務(wù)如實告知承租人該租賃房屋已抵押的事實。房東若已盡如實告知義務(wù)，則實現(xiàn)抵押權(quán)可以破租賃，即抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)過程中可以主張解除房東和承租人的租賃關(guān)系;若房東未盡如實告知義務(wù)，則在實現(xiàn)抵押權(quán)過程中，因抵押權(quán)人主張解除租賃關(guān)系給承租人造成的損失，承租人可以向房東追償。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百九十條

訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。