簽購期房合同注意事項(xiàng)

簽購期房合同注意事項(xiàng)

簽期房購房合同注意事項(xiàng)有哪些

第一，要善于簽訂對自己較為有利的期房購房合同。對于預(yù)售房的預(yù)售面積與交屋時(shí)的實(shí)際面積，例如，當(dāng)預(yù)售面積超過實(shí)際面積怎么辦？當(dāng)預(yù)售面積小于實(shí)際面積怎么辦？對于類似條件，客戶應(yīng)據(jù)理力爭，并寫入期房購房合同中；其次，在合同中諸如交屋日期、煤氣開通日期、公共部分如大堂和電梯間的建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細(xì)注明并簽定相應(yīng)的違約條款。

第二，在購預(yù)售房時(shí)，看平面示意圖一定要帶上“立體”眼鏡。因?yàn)槠矫媸疽鈭D能夠提供的僅是室內(nèi)平面格局的區(qū)劃，對于室內(nèi)空間布局，應(yīng)盡量避免錯(cuò)綜復(fù)雜的梁柱穿過，否則對空間會(huì)有極大的壓感。對于此類問題，在簽訂期房購房合同前，最好能向發(fā)展商借閱工程藍(lán)圖，或請較好的物業(yè)代理公司代為咨詢。諸如此類問題，還有購買頂層屋的客戶，應(yīng)注意供暖回水管道，一般都從頂層橫穿，會(huì)對裝修帶來許多麻煩。

第三，在購買高層住宅時(shí)，簽期房購房合同前一定要注意樓與樓之間的間距及采光問題。首先是比較本開發(fā)區(qū)內(nèi)各棟之間的關(guān)系，其次要注意與周邊建筑物的關(guān)系。小區(qū)內(nèi)應(yīng)盡量避開與鍋爐房和煙囪相鄰，外圍未來是否會(huì)有高大的建筑物遮擋或產(chǎn)生不利影響，這許多內(nèi)容都應(yīng)事先了解清楚。第四，現(xiàn)今購置預(yù)售房，期房購房合同一定要關(guān)注是否有足夠的綠地與車位。

期房正式簽買賣合同時(shí)應(yīng)該注意哪些

法律主觀：

（一）首先看開發(fā)商是否具備“五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。,（二）使用規(guī)范的合同文本。許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購房者陷入訂金糾紛。,（三）查驗(yàn)有關(guān)證明文件。買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。,（四）買期房要注意建筑面積的約定。在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。,（五）買期房要約定交房條件和時(shí)限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。,（六）簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。因?yàn)檫@兩書都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此特別要注意。,（七）簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是購房者很容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。,（八）注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。,（九）注意約定違約責(zé)任。這部分合約應(yīng)包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。,最好都能到場。原因如下：,（一）如果購房合同的買受人是夫妻倆人，那么必須倆人同時(shí)簽字，將來房產(chǎn)證也會(huì)出兩本，這叫共同共有房產(chǎn)。,（二）如果購房合同的買受人是夫妻其中一人，那么買受人簽字就行了，不用配偶簽字了。,（三）貸款買房的話，不管買受人是夫妻一方還是夫妻雙方，都要在貸款合同上簽字。,房屋買賣合同中都要明確約定交房期限，避免將來開發(fā)商不能按時(shí)交房時(shí)，購房者可以選擇適用解除合同這一條款，來減少購房者的經(jīng)濟(jì)損失。,（一）實(shí)施解除條款的具體條件如下：,1、開發(fā)商不能按約辦理產(chǎn)權(quán)證及權(quán)利登記；,2、交付房屋時(shí)面積出現(xiàn)誤差；,3、所購房產(chǎn)有主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題；,4、約定的可以解除合同的其他情形等。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《中華人民共和國民法典》

第五百零二條

依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

買期房有什么風(fēng)險(xiǎn)？需要注意什么？

購買期房主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：一是房屋延期交付使用；二是房屋內(nèi)在品質(zhì)（如房屋質(zhì)量、配套建設(shè)等）變換的風(fēng)險(xiǎn)；三是房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)，由此可能導(dǎo)致購房人蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換無法實(shí)現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。

所以面對期房的誘惑，購房者選擇買與不買關(guān)鍵在于如何有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，取得更大收益。以下介紹一些購買期房的注意事項(xiàng)：

第一，在作出決定前，對項(xiàng)目整體情況做全面透徹的調(diào)查。調(diào)查對象主要包括：開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、信譽(yù)、經(jīng)營狀況；物業(yè)的合法性；項(xiàng)目的權(quán)屬狀況；周邊及小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)情況；小區(qū)和房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及工程建設(shè)進(jìn)度等。

第二，在簽定預(yù)售合同時(shí)，認(rèn)真研究合同的條款，盡量爭取更多的利益和保障。由于期房不確定因素太多，所以合同條款要求更加嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在工程進(jìn)度、房屋質(zhì)量、配套建設(shè)、住房面積、相關(guān)費(fèi)用及付款方式等，描述盡量詳盡清楚，同時(shí)，將違約責(zé)任明確。

第三，在簽定合同以后，購房者應(yīng)經(jīng)常與開發(fā)商聯(lián)系，了解所購房屋的建設(shè)進(jìn)度，以防止意外事件的發(fā)生。

第四，由于期房風(fēng)險(xiǎn)比較大，可以選擇做合同公證和房產(chǎn)保險(xiǎn)，以進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。購買期房最大的風(fēng)險(xiǎn)在于購房者是根據(jù)圖紙買房，看不到實(shí)物，看到的僅僅是欲購房屋的戶型圖、整個(gè)園區(qū)的效果圖、樣板房而已，與用戶最終的房屋會(huì)有所差距。而一些精裝修的房屋在裝修的標(biāo)準(zhǔn)上更是沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。而如果出現(xiàn)開發(fā)商在建設(shè)過程中因?qū)嵙Σ蛔恪⑷狈Y金使工程停頓，那么購房者就會(huì)蒙受巨大的損失。

（1）房屋延期交付使用風(fēng)險(xiǎn)

其中包括兩個(gè)方面：購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能無法體現(xiàn)；屬于投資性購房者延遲收取投資回報(bào)時(shí)間，也就是延遲回收利息及利潤的時(shí)間。

（2）房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商由于市場信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因，對房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等進(jìn)行了與購房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購房者蒙受損失。其中最應(yīng)該注意的是房屋建筑面積的變化，即合同上約定的住房面積與實(shí)際面積有很大的出入。

（3）房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)

由于多方面的原因，有可能使開發(fā)商無法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件，購房的業(yè)主也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件。由此可以導(dǎo)致購房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。購買期房一定要注意以下風(fēng)險(xiǎn)：

一、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。

由于購房者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時(shí)，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看到房屋的實(shí)際情況。

因此，購房者經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。個(gè)別開發(fā)商為了追逐最大利潤，使用劣質(zhì)材料或偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

防范措施：

驗(yàn)收房屋時(shí)，請專業(yè)的房屋檢測（監(jiān)理）機(jī)構(gòu)來進(jìn)行檢測，對于一般的質(zhì)量問題可要求開發(fā)商限期整改；對于基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問題，在檢測鑒定后，根據(jù)具體情況進(jìn)行處理（維修、退房或者及時(shí)索賠）。

二、面積縮（漲）水風(fēng)險(xiǎn)

有的開發(fā)商為了謀取最大商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測時(shí)，有意改變建筑面積，加大公攤面積，并且不明示公攤系數(shù)及計(jì)算方法，以致實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。

防范措施：

收房或進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，一定注意查看“房屋面積測繪表”，仔細(xì)核對相關(guān)數(shù)據(jù)，如有疑問，請開發(fā)商做出合理解釋，必要時(shí)請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測，避免經(jīng)濟(jì)損失。

三、虛假廣告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)

售樓處的廣告總是吸引眼球，高大上范兒。如果僅憑宣傳就買房，恐怕很多人會(huì)倍感失望。入住后，才發(fā)現(xiàn)交付的房子與其所宣傳的品質(zhì)大相徑庭。

防范措施：

因此，如果對自己所購房屋有環(huán)境、配套設(shè)施等社區(qū)品質(zhì)方面有特別要求，一定要在合同或補(bǔ)充協(xié)議中就有關(guān)事項(xiàng)作出明確約定，否則，以后發(fā)生糾紛苦于沒有證據(jù)。

四、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，在配套設(shè)施、綠地等方面隨意改動(dòng)，將小區(qū)中本是綠地的地方改建新樓或者停車場。這嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。

防范措施：

購房時(shí)，一定認(rèn)真審核開發(fā)商廣告中宣傳的內(nèi)容是否真實(shí)，是否能落到實(shí)處，對于廣告角落字體極小的負(fù)責(zé)聲明，要格外留意。五、定金風(fēng)險(xiǎn)

在期房銷售中，多數(shù)開發(fā)商并不直接出示購房合同，而是先簽預(yù)售協(xié)議，收取幾千甚至幾萬元的定金。一旦購房者反悔，或者雙方談不攏，交易無法繼續(xù)，開發(fā)商就拒絕退還定金，致使購房者陷入被動(dòng)。

防范措施：

購房時(shí)，一定要求開發(fā)商提供擬簽署的合同文本及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，直接切入購房合同主體，審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見。

已經(jīng)簽署了認(rèn)購協(xié)議并交付了定金，則一定要在認(rèn)購協(xié)議中約定的時(shí)間內(nèi)，和開發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù)（如簽署備忘錄、攜證人到場、現(xiàn)場錄音等），以便一旦不能簽署合同時(shí)索回交付的定金。

六、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)是所有商品房重要的法律依據(jù)，實(shí)踐中總有一些開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使許多消費(fèi)者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。

防范措施：

在簽署購房合同時(shí)就要認(rèn)真審查開發(fā)商的土地情況、房屋抵押情況以及建房的相關(guān)法律手續(xù)（審查五證），并約定不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。

七、合同及合同條款無效的風(fēng)險(xiǎn)

購房者因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ，法律和合同知識(shí)缺乏，導(dǎo)致對合同條款中存在的違法問題無法察覺，以致在發(fā)生糾紛時(shí)被法院判定合同無效；還有就是在沒搞清條款含義就草率簽字，從而使自己陷入被動(dòng)。

防范措施：

認(rèn)真審查合同，包括補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，明確每一個(gè)合同條款含義，對模糊不清的條款，一定要明確其具體含義后在決定簽署與否。或者在簽署購房合同時(shí)請專業(yè)律師協(xié)助把關(guān)，以更好的維護(hù)自己的權(quán)利。

八、延期交房的風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際生活中，因?yàn)殚_發(fā)商資金問題（資金不到位、挪作他用等）、工程管理問題等原因，有大量的延遲交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費(fèi)者利益受損。

防范措施：

在決定買房并簽署合同時(shí)，除例行審查開發(fā)商的有關(guān)情況、“五證”取得情況之外，還要考察房屋的施工進(jìn)展情況。

目前國家規(guī)定必須主體結(jié)構(gòu)封頂后才可以銷售。在此，我們建議大家購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)钠诜浚员銓ψ约旱娜胱∮?jì)劃作出安排，避免風(fēng)險(xiǎn)。

期房購買存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果大家要購買期房，以上注意事項(xiàng)一定要格外注意。

期房購買流程是什么 當(dāng)心八大購買期房注意事項(xiàng)

期房購買流程：

1、簽訂認(rèn)購書

商品房期房正式銷售工作開始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。

當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。

2、簽訂買賣契約

購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。

簽訂買賣契約是整個(gè)購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。

3、預(yù)售登記

買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

4、簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)

當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。

購買期房注意事項(xiàng)：

期房缺點(diǎn)在于，由于尚未竣工就出售，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，一些前期承諾的規(guī)劃可能會(huì)改變，如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，甚至可能成為爛尾樓。所以購買期房一定要注意一下這些風(fēng)險(xiǎn)問題：

1.房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時(shí)，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實(shí)際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn))，因此，消費(fèi)者經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。一些開發(fā)商為追逐最大利潤，使用劣質(zhì)材料或者是偷工減料，隨意降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以致造成地基下沉，屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴(yán)重的質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

防范措施：驗(yàn)收房屋時(shí)，請專業(yè)的房屋檢測(監(jiān)理)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行檢測，對于一般的質(zhì)量問題可以要求開發(fā)商限期整改，對于基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問題，則一定要請專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測、鑒定，以便根據(jù)具體情況進(jìn)行處理(要求維修、退房、及時(shí)索賠)。

2.面積縮(漲)水風(fēng)險(xiǎn)

有些開發(fā)商為了謀取最大的商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測時(shí)，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法，以致商品房實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。

防范措施：收房或進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，一定要注意查看房屋而積測繪技術(shù)報(bào)告書(俗稱“房屋面積測繪表”)，仔細(xì)核對相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定對可列入公攤的面積進(jìn)行計(jì)算，看開發(fā)商公布的各單元套內(nèi)面積加公攤面積的數(shù)據(jù)與圖紙標(biāo)明的建筑物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發(fā)商作出解釋，必要時(shí)要請專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測，以避免經(jīng)濟(jì)損失。

3.虛假廣告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商的售樓廣告經(jīng)常是美麗動(dòng)人的，如果僅憑售樓時(shí)開發(fā)商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數(shù)時(shí)候都會(huì)令人感到失望。人住以后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。因此，如果對自己所購買的房子有環(huán)境、配套設(shè)施等社區(qū)品質(zhì)方面的問題有特別的要求，并因此而選購開發(fā)商所宣傳的房子，就一定要在合同中對相關(guān)事項(xiàng)作出明確的約定，否則，以后發(fā)生糾紛就會(huì)在證據(jù)方面出問題。

4.規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動(dòng)，將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場。為了規(guī)避責(zé)任，開發(fā)商在與消費(fèi)者簽署合同時(shí)，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設(shè)置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。

防范措施：消費(fèi)者購房時(shí)，一定要認(rèn)真審核開發(fā)商廣告中宣傳的內(nèi)容是否真實(shí)，是否可以落到實(shí)處，對那些廣告下角字體極小的免責(zé)聲明，要予以特別注意。為此，消費(fèi)者要特別注意審查合同內(nèi)容的真實(shí)性，不僅要看大處，更要注意小處。在簽署合同時(shí)要求開發(fā)商將廣告中宣傳的內(nèi)容寫到合同中去，唯有此，才有可能在開發(fā)商違背宣傳承諾時(shí)，追究其違約責(zé)任。

5.定金風(fēng)險(xiǎn)

在期房銷售中，多數(shù)開發(fā)商并不是直接出示購房合同，和購買者直接簽署購房合同，而是先簽訂購房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之后再給消費(fèi)者看合同、簽合同。這時(shí)，如果消費(fèi)者不滿意開發(fā)商提出的交易條件(合同條款)，開發(fā)商就拒絕退還定金，致使消費(fèi)者陷入被動(dòng)，蒙受損失。

防范措施：購房時(shí)，一定要求開發(fā)商提供擬簽署的合同文本以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，直接切入購房合同主體，審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見。如果遇到開發(fā)商以文本為有關(guān)政府部門制定的制式合同、聲稱不能修改的情況，就更要警惕其中有關(guān)條款的合理性。如果一定要簽署認(rèn)購協(xié)議，也要注意審查協(xié)議內(nèi)容，對其中諸如“不能在約定的時(shí)間內(nèi)簽署合同，定金不予退回”之類的條款，要提出修改意見。已經(jīng)簽署了認(rèn)購協(xié)議并交付了定金，則一定要在認(rèn)購協(xié)議中約定的時(shí)間內(nèi)，和開發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù)(如簽署備忘錄、攜證人到場、作現(xiàn)場錄音等)，以便一旦不能簽署合同時(shí)索回交付的定金。

6.產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)是所購商品房重要的法律依據(jù)，實(shí)踐中總有一些開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使許多消費(fèi)者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。出現(xiàn)這些問題大約有以下幾種原因：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的資格(資質(zhì))、沒有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發(fā)商品房，以致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

防范措施：在簽署購房合同時(shí)就要認(rèn)真審查開發(fā)商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關(guān)法律手續(xù)(審查五證)，并約定不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。

7.合同以及合同條款無效的風(fēng)險(xiǎn)

消費(fèi)者因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ，法律和合同知識(shí)缺乏，導(dǎo)致對合同條款中存在的違法問題無法察覺，以致在發(fā)生糾紛時(shí)被法院判定合同無效;還有一種情況是不認(rèn)真審查合同條款，還沒有搞清條款含意就草率簽字，從而在發(fā)生糾紛時(shí)，使自己陷入被動(dòng)，而遭受不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。

防范措施：認(rèn)真審查合同(包括補(bǔ)充協(xié)議)內(nèi)容，明確每一個(gè)合同條款含意，對模糊不清的條款，一定要在明確其具體含意后再?zèng)Q定簽署與否。鑒于購房活動(dòng)和商品房買賣合同的復(fù)雜性，建議在購房、簽署購房合同時(shí)聘請專業(yè)律師協(xié)助把關(guān)，以更好維護(hù)自己的權(quán)利。

8.延期交房的風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，因?yàn)殚_發(fā)商的資金問題(開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費(fèi)者的利益受損。

防范措施：在決定買房并簽署合同時(shí)，除例行審查開發(fā)商的有關(guān)情況、“五證”取得情況外，還要考察擬購房屋的施工進(jìn)展情況。以前，國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住宅必須在主體結(jié)構(gòu)完成四分之一工程量以后才可以銷售，目前的規(guī)定是必須主體結(jié)構(gòu)封頂以后才可以銷售。我們建議消費(fèi)者購買主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆孔?期房)，以便對自己的人住計(jì)劃作出安排，避免(減少)風(fēng)險(xiǎn)。

期房買房流程及注意事項(xiàng)

購期房的流程是選房，簽訂購房合同，預(yù)售登記，收房驗(yàn)房。現(xiàn)在很多人辛辛苦苦了一輩子，就是為了買房，能有一個(gè)自己的家，很多父母給孩子買房結(jié)婚，可是遇到的有一些是期房，期房的優(yōu)勢是可以先期預(yù)購，那樣可以選擇好的戶型和位置，同時(shí)也是開發(fā)商募集資金的渠道。在價(jià)格上會(huì)有較大的優(yōu)惠，一般比現(xiàn)房優(yōu)惠10%以上。但是也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如一些前期承諾的規(guī)劃有可能會(huì)變，也可能因?yàn)橘Y金出現(xiàn)問題成為爛尾樓，戶型的平面圖及效果圖和實(shí)物差距大。所以在購房期房時(shí)要注意以下幾個(gè)方面：

①簽約時(shí)注意房屋的質(zhì)量，期房不像現(xiàn)房可以直接查看房屋的現(xiàn)狀，為了便面期房出現(xiàn)質(zhì)量問題，在簽約時(shí)，要認(rèn)真閱讀住宅說明書及相關(guān)保證書。

②在簽訂合同前應(yīng)該仔細(xì)調(diào)查開發(fā)商的情況。比如信譽(yù)，資信狀況，開發(fā)業(yè)績，同時(shí)要求開發(fā)商出示開發(fā)建設(shè)及銷售的證件。

③買期房不能直接交房，延期交房可能是購房者的一個(gè)普遍問題，所以在簽訂合同時(shí)，必須要明確具體的交房日期，如果不能按時(shí)交房，需要承擔(dān)哪些責(zé)任。

期房購房流程及注意事項(xiàng)

一、買期房流程：1、買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間支付價(jià)款。2、合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬等內(nèi)容。3、約定支付房款的時(shí)間。4、明確付款方式。5、簽正式的購房合同。

二、買期房注意事項(xiàng)：1、首先看開發(fā)商“五證”是否齊全。2、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題。3、簽訂購房合同。

4、預(yù)售登記。

一、買期房流程：1、買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間支付價(jià)款。2、合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬等內(nèi)容。3、約定支付房款的時(shí)間。4、明確付款方式。5、簽正式的購房合同。

二、買期房注意事項(xiàng)：1、首先看開發(fā)商“五證”是否齊全。2、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題。3、簽訂購房合同。

4、預(yù)售登記。

一、期房購房流程：

一步：選好開發(fā)商和樓盤，簽訂預(yù)售合同。

二步：付定金，簽署購房意向書。

三步：辦理貸款，核實(shí)購房資格。

四步：簽訂正式的房屋買賣合同，付首付款。

五步：驗(yàn)房，辦理房屋產(chǎn)權(quán)。

二、期房購房注意事項(xiàng)：

1.認(rèn)真研究開發(fā)商和樓盤的資質(zhì)和信譽(yù)，查詢其過往的房屋質(zhì)量和服務(wù)情況。

2.簽訂預(yù)售合同前應(yīng)認(rèn)真閱讀條款，確保自己的權(quán)益得到保障。

3.付定金時(shí)要確定好合同約定的支付方式、時(shí)間和金額，并保留好相關(guān)憑證。

4.選擇合適的貸款方式，確認(rèn)貸款額度和還款方式。

5.在簽訂正式的房屋買賣合同前最好請專業(yè)的律師審核并確認(rèn)合同內(nèi)容，避免不必要的損失。

6.驗(yàn)房時(shí)要認(rèn)真檢查房屋的各項(xiàng)設(shè)施和裝修情況，了解相關(guān)保修和維修事宜。

7.辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)需注意到產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性和權(quán)益的保證，避免產(chǎn)權(quán)糾紛。

簽購期房合同注意事項(xiàng)

法律主觀：

期房合同即是預(yù)售合同，簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問題：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的；開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預(yù)售證件，房產(chǎn)公司如果在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時(shí)一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問題，比如合同應(yīng)標(biāo)明所購商品房的應(yīng)用面積，要對每一個(gè)房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注，另外對按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時(shí)間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購房者自己要主動(dòng)去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

法律客觀：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

簽購房合同需要注意哪些細(xì)節(jié)

使用規(guī)范的合同文本。查驗(yàn)有關(guān)證明文件。

房產(chǎn)證（PremisesPermit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。