房屋買賣居間協議違約案例(房屋買賣買方違約怎么辦)

房屋買賣合同糾紛案

1、案情介紹

2008年下半年，李某到多家房屋中介公司掛牌銷售房屋。2008年10月，陶某看中了該房屋并與A中介公司簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶某在驗看過該房地產后六個月內，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關聯的人，利用A中介公司提供的信息、機會等條件但未通過A中介公司而與第三方達成買賣交易的，陶某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向A中介公司支付違約金。當時A中介公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，陶某向某房地產顧問公司支付傭金1.38萬元。中介公司知道后認為是惡意“跳單”行為，要求陶某按照合同約定支付賠償金。陶某認為自己沒有違反合同約定并拒絕賠償。房屋中介公司將陶某訴致法院要求其支付合同違約金：1.65元。

2、法律分析

文律師認為：A中介公司與陶某簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約。

3、判決結果

A中介公司要求陶某付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

房屋買賣居間合同違約

一、簽訂房屋買賣居間合同后是否能違約

1、簽訂房屋買賣居間合同后一般是不能違約的,一旦因為自己的原因違約的話,必須承擔違約責任,賠償違約金。我國法律規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

2、法律依據:《民法典》

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。

二、房屋買賣居間合同的內容

以房地產租售居間合同為例,其合同內容一般要包括以下主要條款:

(1)委托人甲(出售、出租方)、居間方、委托人乙(買人、承租方)三者的姓名或名稱、住所;當事人是法人單位的,應寫明單位地址及法定代表人姓名,當事人是公民個人的,應寫明其身份證號碼。

(2)居間房地產的坐落與情況:要寫明居間房地產的詳細坐落情況,尤其應標明委托房地產的房地產權證號、其他權利情況等。

(3)委托事項:委托事項需具體約定所委托的是提供訂約機會,還是媒介合同的成立,所約定的事項應明確、具體。

(4)傭金標準、數額、收取方式、退賠等條款:這是居間合同的核心內容。對居間方未完成居間合同委托事項的,怎樣退還傭金也要有明確說明。

(5)合同在履行中的變更及處理。

(6)違約責任:明確三方違約責任的處理辦法。由于房地產轉讓從交易雙方簽訂轉讓合同到房地產權屬轉移過戶登記以至房地產交驗,是一個較長的過程,較易因外界因素和交易雙方自身情況的變化而發生變故,從而造成違約。而房地產經紀機構在居間業務中的特定地位更造成房地產機構難以掌握這種變故,因此,需相應設置詳細條款,避免因違約條款不完善而發生的糾紛。

(7)爭議解決的處理辦法。

(8)其他補充條款。由于租賃交易的特殊性,交易雙方權利義務關系存續時間較長,相互之間會產生較為復雜的債權、債務關系,由此而引起的委托人對房地產經紀機構的責任要求也會比較復雜,如房地產經紀機構是否有責任擔保承租人按時交租及支付有關公共事業費用?因此在房屋租賃居間合同中就這類問題應補充限制性條款,以便明確房地產經紀機構與委托人各自的權利義務。