承租人優先購買權成立有什么實質要件(承租人優先購買權損害賠償)

未通知承租人優先購買權而出賣房產的

法律主觀：

承租人優先購買權是指在租賃關系存續期間，出租人欲出賣作為租賃標的物的房屋時承租人在同等條件下可以優先購買的權利。承租人行使優先購買權應當于出租人履行通知義務后的十五日內，作出是否購買的明確意思表示。

法律客觀：

優先購買權，又稱先買權，是特定的民事主體依照法律規定享有的優先于他人購買某項特定財產的權利。《合同法》第230條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。(一)承租人優先購買權的內容對于承租人優先購買權的性質，雖然還存在爭論，但是對于其內容的認識則基本上是相同的。1.承租人在出租人想出賣租賃房屋時，有知曉購買條件并優先購買的權利。承租人只要在合理期限內主張行使優先購買權，而不必要求其在此期限內實際購買。對于承租人主張行使先買權的期限，我國法律未作特別規定。一般認為出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，即可視為放棄優先購買權，因此，出租人也應當在出賣房屋前15日通知承租人。對于出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人，承租人未參加拍賣的，應當認定其放棄優先購買權。2.在出租人違反通知義務出賣租賃物時，即出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形時，承租人有權請求出租人承擔相應的賠償責任，但是對于出租人與第三人之間簽訂的房屋買賣合同，只要出租人與第三人之間買賣的意思表示真實，并且也不存在諸如虛高定價以排除優先購買權人行使權利的惡意的，即應當認定有效，相應的，承租人在此種情形之下即無權請求確認該買賣合同無效。(二)承租人優先購，買權的行使條件承租人優先購買權的行使應當符合一定的要件，主要包括以下四食方面：1.承租人和出租人之間應當有合法有效的租賃合同關系。這是優先購買權得以存在的前提條件，也是承租人優先購買權行使的基礎和前提。這專要件也要求，出賣人出賣租賃房屋是在房屋租賃期間，承租人才有權行使優先購買權。如果租賃合同期滿，租賃關系消滅，承租人則負有返還房屋的義務，當然也就不享有優先購買權。2.承租人必須占有租賃物。①只有承租人實際占有租賃物，才能實現法律設置承租人優先購買權制度的目的，才能起到公示作用，使想從出租人處購買租賃物的第三人知曉在租賃物上有權利或者義務的負擔，避免在不知情的狀況下購買租賃物，因為侵害承租人的優先購買權而使買賣合同無效，從而造成損失。3.出租人必須有出賣租賃物的意思表示。4.承租人必須和第三人具有購買房屋的同等條件。這是承租人能夠行使優先購買權的實質條件。當然并不是說承租人的購買條件不能低于，也不能高于，必須與第三人的購買條件完全一致。如果承租人以超過第三人的條件購買，實際上是已經達到或具有了與第三人同事的購買條件，當然享有先買權。法律設置該條件乃在于限制出租人選擇買受人的同時，對出租人財產權益給予充分的保護。出租人以一定的形式通知承租人、傳達轉讓房屋的要約是保障承租人行使優先購買權的關鍵。在出租人意圖出賣租賃物時，負有通知和止賣義務。出租人未通知承租人，或即刻出賣，損害承租人優先購買權的行使時，承租人有權請求法院給予保護。但承租人必須在合理期限內行使優先購買權。(三)關于承租人優先購買權的效力等級承租人的優先購買權與共有人的優先購買權或者承租人的優先購買權與抵押權共存時，如何確定其效力等級，也就是相關權利之間是否存在沖突，如存在沖突則誰更為優先的問題，需要明確。1.共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權。優先購買權設置的目的在于提高物的使用效果和效率。共有人優先購買權目的在于通過消除共有物上存在的共有關系，減少因共同管理造成共有物使用的低效率以及糾紛的發生，從而充分發揮共有物的經濟效用：”承租人優先購買權目的在于避免房屋所有與利用關系分離，有利于促使房屋利用與所有合歸于同一主體，進而使得房屋上存在的法律關系趨于簡單，以利于充分發揮房屋的使用價值。2.承租人的優先購買權與抵押權不抵觸。由于抵押權設定及其實現的目的不在于取得抵押物的所有權，而在于債務人不履行債務時，通過折價、拍賣或變賣的方式實現同等債務價值的受償。因此，承租人的先買權可以在抵押權人行使抵押權對抵押物進行拍賣、變賣或折價抵償等處置時行使。兩者并不沖突，可以各得其所。出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務的、應當在合理期限內通知承租人，承租人可以要求以同等條件優先購買租賃房屋。承租人房屋優先購買權的相關法律規定及解讀第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。【解讀】本條規定了承租人優先購買權受到侵害時的救濟措施。房屋承租人優先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用，亦不能主張優先購買權的損害賠償請求權。關于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規定，該條款規定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，視為放棄優先購買權，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務。在房屋轉租場合，次承租人是否享有優先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優先購買權的主體應為承租人而非次承租人，且優先購買權不得轉讓。承租人優先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優先購買權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。承租人雖無權以優先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規定判斷。承租人行使優先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優先保護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無法繼續履行合同的，第三人可以主張出租人承擔違約責任。第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。【解讀】抵押權的實現時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優先購買權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優先購買權。折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優先購買權。“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現，故承租人主張優先購買權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優先購買權存在一定沖突，由于優先購買權屬“準物權”，有一定的優先效力，在拍賣程序亦不例外。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第16條規定，“拍賣過程中，有最高價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。”此所謂“跟價法”。在拍賣負擔有優先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優先購買權人于拍賣日到場。(2)優先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。(3)舉牌應價，若承租人在出現最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買。第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(優先購買權不支持的情況)(一)房屋共有人行使優先購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。【解讀】房屋共有人的優先購買權產生于共有人所有權關系之中，具有物權性質，而承租人優先購買權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質，按照物權優于債權的理論，共有人的優先購買權要優于承租人的優先購買權。家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優先購買權。出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時答復，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的，則喪失優先購買權，這里強調“明確表示”。《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。“舉重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續情形下，可對抗承租人的優先購買權。

為什么承租人有優先購買權

法律主觀：

承租人有優先購買權。承租人行使優先購買權的具體條件是： 一、存在合法有效的 租賃合同 。 二、在同等條件下，即承租人與其他購買人在標的物、價款、支付方式等方面相同。 三、在一定的期限內行使。 《 民法典 》第七百零三條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第七百二十六條

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；

但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

《中華人民共和國民法典》

第七百二十八條

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

租戶享有房子優先購買權有什么條件

雖然租戶享有優先購買權，但并不意味著租戶一定能優先買房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋所有人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無法主張優先購買權。

3、承租人只能在同等條件下行使優先購買權。所謂的“同等條件”就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價、支付方式還是其他方面，承租人都不會以優于第三人的購買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權人同時想購買房屋，共有人可以先于承租人行使優先購買權。

5、承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。房屋所有人賣房之前要確保租客等享有優先購買權的人已經放棄使用權利，要求對方出示放棄優先購買權的聲明。

買二手房流程1、核實

核實的是買賣雙方資質和房產情況。對于限購城市來說，審核買方購房資格是必須的，對于賣房則是審核房屋產權情況。現在部分城市(北京)已經強制推行了房源售前審核制度，是對降低購房者風險有好處。

2、簽合同

簽合同的原則是將所有達成的意向落實到紙上。關于違約、交房日期、車位、遷戶口等問題一一敲定。

3、付款

對于沒有多少購房經驗的人來說，建議選擇資金監管服務。不要把錢都打給房主。

4、過戶

買二手房，稅費要比新房復雜，除了房款之外，契稅、營業稅、個稅、印花稅、中介收取的各項費用要一一理清。

5、房屋交接

房屋交接后，還應注意物業的交接，因為牽扯到物業費問題，不可漏掉這一步。