二手房買賣風險有哪些,如何避免

法律主觀：

市場上的二手房產權性質多樣，有的是售后 公房 ，有的是共有房屋，還有的房屋當初單位在分配時是限制轉讓的。因此在進行二手房買賣時，需要規避其中的風險。 1、了解是否屬于允許出售的房屋 因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。所以，一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見，并簽章。 2、所有權是否真實、完整、可靠 房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關系，房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權證”。 3、了解所購“二手房”的準確建筑面積 合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上注明的為準，其他面積不計在內。此外，還要考察地段、環境和房屋結構、采光條件以及物業管理等相關問題。 4、了解購買“二手房”的程序 購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《 房屋買賣合同 》，并到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。 5、了解屋內設施的交驗細節 有些業主在簽訂合同時常?？陬^向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪，而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。 6、付款方式 在 購房合同 簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環節。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的 定金 給業主或中介 公司 等。 7、交房時間 在合同簽訂的時候還應該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間;房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔;另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。 8、違約責任 買賣雙方在合同約定時最好清楚標明各方的責任義務，這樣可大大有利于避免糾紛的發生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等。

法律客觀：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十八條

下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十九條規定的條

件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

二手房買賣風險有哪些怎么避免

法律主觀：

買賣二手房的法律風險有：雙方當事人的信息不屬實；房屋產權不明確；房屋質量不合格或與合同要求不一致；存在定金不退的霸王條款；房屋被限制交易或已列入拆遷范圍等。避免二手房買賣風險應當注意查驗售房人身份證明與房屋產權登記人是否一致；明確合同約定的內容及相關違約責任；要求售房人提供房款收據。

法律客觀：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十八條

下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

二手房交易中如何防范各種風險

法律主觀：

防范二手房交易風險如下：

1、找有資質的房地產經紀機構；

2、網簽合同，辦理交易資金監管；

3、可以選擇辦理房產公證；

4、明確好房價、付款方式及時間、交房標準及時間、違約責任；

5、明確發生就糾紛的仲裁機構。

法律客觀：

《民法典》

第二百一十二條

登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

《民法典》

第二百一十一條

當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

二手房買賣過程中的風險及其防范

法律主觀：

1、房屋產權是否明晰 購買人要 購買二手房 ，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。 2、買賣雙方主體資格審查 簽訂合同者應具備相應的權利。 3、核實 房屋所有權 人狀況 確定房產證和土地證屬實后，購房人應當核實該房屋有無共有或抵押等他項權存在。 4、核實 土地使用權 的使用年限 有相當部分的購房人認為住房的 土地使用權年限 為七十年，其實法律所規定的住房用地七十年使用權是最高出讓年限。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第四百七十條 合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款： （一）當事人的姓名或者名稱和住所； （二）標的； （三）數量； （四）質量； （五）價款或者報酬； （六）履行期限、地點和方式； （七）違約責任； （八）解決爭議的方法。 當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

哪些二手房不能買賣，二手房交易如何防范風險

以下二手房不能買賣：(一)只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;(二)未依法取得房屋所有權證的房屋;(三)在農村集體土地上興建的房屋或者已經被列入拆遷公告范圍的房屋;(四)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;(五)已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋;(六)以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋;(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;(八)房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;(九)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。二手房交易的風險防范方法：一、確定定金時要明確議價期限。下定金時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時能拿回款項。二、簽約前實地調查。簽約前，買方應作些調查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關系、物業維修資金和物業收費等情況。三、查證相關證件。比如身份證，房屋產權證等等，以確保賣方具有合法資格。四、保留交易收據。房款支付后，應由賣方出具收據。五、先驗房，再收房。買方接收房屋時，應根據合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發生糾紛使買賣復雜化。【法律依據】《城市房地產管理法》第37條，房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

不能買賣的二手房 年底風險預防很重要

到了年根底，總是有很多人拋售二手房，這個時候也許你忙著尋找自己心目中的目標呢，但是，不要忘了二手房市場魚龍混雜，有很多不能進行買賣的二手房在里面充數呢。越是這個時候，越要看好了。到底哪些二手房不能買賣呢？購房者應該怎樣防范二手房買賣的風險呢？

一、哪些二手房不能買賣?

根據我國相關法律的規定，下列房屋不能作為二手房上市交易：

(一)只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;

(二)未依法取得房屋所有權證的房屋;(三)在農村集體土地上興建的房屋或者已經被列入拆遷公告范圍的房屋;

(四)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

(五)已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋;

(六)以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋;

(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;

(八)房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;

(九)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

二、二手房交易如何防范風險?

(一)確認房主：核實真實身份。簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性和其與業主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規避資金風險。購房者可以委托專業律師驗證賣方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對交易行為進行制約。

(二)確定房屋是否有歷史遺留問題。如欠費或相應協議，這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用，時間的明確是清晰劃分責任的關鍵。

如果是公房交易，物業、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，也都應在合同中明確寫明。

(三)明確付款方式。購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。

買賣雙方的規避風險意識形成了“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的交易現狀，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，而尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，為此買方有權利知道房產的過戶時間。

(四)約定支付違約金的時間。這是買賣雙方比較關心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，而導致違約行為的產生。

為了避免以后出現扯皮現象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。實踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。合同中應加入“賣方在實際交房之日起多少日內向買方支付違約金”這樣的條款，以確保合同條款的最終落實。

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后統一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表示寫明，以減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

（以上回答發布于2015-12-15，當前相關購房政策請以實際為準）