二手房買賣怎么核實房屋權產問題

二手房買賣怎么核實房屋權產問題

二手房怎么查詢房屋產權

1、看房屋是不是有產權證。購房者在挑選二手房的情況下，最先應當看房屋是不是有產權證。一些_有申請辦理產權證的房屋，將會是由于存有解決不了的難題(如房地產商欠交政府部門花費、設計方案變更沒經準許)，造成長期內沒法獲得產權證。如購買該類房屋，需先把未辦產權證的原因搞清楚，對將來風險性有充足預估，再決定是不是購買。

2、看產權證真假。房屋交易前，購房者一般會認證產權證，但產權證的真實有效并并不是任何人都是考慮到的。辨別產權證的真偽的方式一般能夠從看封面、看紙型、看防偽標識底紋背景、看發證機構蓋公章、看許可證號、看縫紉、看附記、看圖紙等層面下手，可是最立即、合理的預防方式，是到房地產業產權備案單位開展查尋，核查產權的真實有效。

3、查清房屋是不是可發售。購房者在購買二手房時一定要看農田、房屋產權的關聯是不是明確，有沒有遺留下糾紛案件難題。假如房屋存有被抵押、被人民法院被查封狀況等產權受到限制的狀況存有，購房者在購買房屋后，將沒法圓滿獲得使用權，乃至將會導致財產損失。

4、看該房屋是不是有房屋共有權利人。假如房屋為多的人現有，則須賣房子人出示全部共有些人的身份證及愿意出售房屋的書面文檔；如果是夫妻現有資產，是不是歷經賣家直系親屬的書面愿意；假如房屋已租賃，則須賣房子人出示承租方愿意售賣的書面建議；假如房屋已被抵押，則須賣房子人出示抵押權人愿意房屋售賣的書面文檔。

一般需要要查詢房屋產權和辦理手續是不是齊備。房產證是證實屋主對房屋具有使用權的唯一憑據，_有房產證對購房者而言是有巨大風險性的。

購買二手房要注意哪些產權問題

1、產權交易是否受限制：

購房者在購買二手房時，需要注意該二手房的產權交易是否受限制，主要需要看看該二手房是否存在被抵押、訴訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題，如果有這些特殊性質的房屋，就一定要謹慎了。

2、長期未辦房產證：

如果購房者購買的房屋長期沒有辦理房產證，那么這類型的房屋也是值得大家注意的，對于這類型的房產，很有可能是因為開發商存在一定的問題，所以才導致無法辦理房產證。這個時候購房者要仔細查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導致無法辦證。

3、共有人是否同意出售房產：

現在很多房屋的房產證上寫的都不止一個人的名字，有些房產證上甚至有兩個或者三個名字，購房者在買房時要注意該房屋的共有人是否同意出售房產。根據《合同法》規定：未經全部共有權人同意，所簽署的合同可能無法履行。

4、承租人是否放棄優先購買權：

有些賣方在出售房屋之前是先把房屋出租出去的，對于已經有人承租的二手房，購房者應該問清楚承租人的租期是多久，以及承租人是否知道該房屋要出售等問題。購房者在購買二手房時應核實所購房屋是否存在租賃關系，如果存在的話，應核實出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認可。否則，承租人可以主張優先購買權而請求撤銷出售人與你的買賣合同關系。

5、房屋的土地使用性質：

房屋的產權問題還包括了該房屋的土地性質如何，并不是所有的房產都是可以上市交易的，現在很多郊區的房屋是修建在集體土地上的，集體土地上的農民房屋，只能在本鄉本土的范圍內進行，不能直接賣給城市居民。鄉產權房屋（又稱小產權房屋）需經國家批準，征地開發，只有待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。

二手房首付款如何計算

1、二手房的首付款是指除了銀行貸款的部分之外需要一次性支付給賣家的費用，其首付款的計算方式為：凈首付款=實際成交價-客戶貸款額（凈首付款：不包括國家稅費和中介服務傭金的首付款）；貸款額=二手房評估價×70%（第一次貸款額度可達70%）貸款額估算方式,預估出大致評估價格。

2、二手房首付比例也不是固定不變的，在二手房交易過程中，關于二手房首付比例多少的問題是可以跟賣家商量的，以一套總價100萬的房屋為例，買二手房貸款時，銀行出于風險考慮，會對二手房進行評估。一般二手房評估價為總房價的80%，則總價100萬的二手房評估價為80萬。