購房者該如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任呢

我們所有的客戶在去開發(fā)商售樓處購房時，如果購房成功，就會簽訂國家統(tǒng)一的制式合同（這合同樣板全國都一樣），合同中明文規(guī)定，約束買賣雙方的的交易流程和行為規(guī)范；

如果在買房的時候，有些開發(fā)商會出現(xiàn)違約的情況，而購房者想要追究開發(fā)商的責(zé)任，那么該如何追究開發(fā)商的違約責(zé)任呢?

1、缺證延期：交樓時建筑部門必須出具《工程竣工驗收備案表》、《工程竣工驗收報告》和《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，如果開發(fā)商在交樓時不能出具上述兩表兩書的話，購房者有權(quán)要求退房。

2、約定不符：還有很多的糾紛是因為購房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。有時因為一些細(xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。

3、不合理收費：購房人關(guān)注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強(qiáng)行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(業(yè)主也可自行辦理)等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。

4、交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責(zé)任：質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。

我們每個人買房簽訂的商品房買賣合同都是國家統(tǒng)一制式的，是由國家工商和房管部門統(tǒng)一監(jiān)制，具有法律效力；上述所描述的問題在合同當(dāng)中都有體現(xiàn)，大家在買房時要認(rèn)真閱讀，正規(guī)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對每一條合同條款都是熟系的，關(guān)乎與甲乙雙方的利益，都可以解釋的很明白；切勿在辦理簽約事宜時，對合同置之不理，感覺買房也是高興事情，拍拍腦袋忘了！

二手房交易違約責(zé)任如何劃分

1、雙方都同意解除合同的情況

在房屋買賣合同簽訂之后，如果買賣雙方中的一方反悔此次交易，從而違約使合同的目的不能實現(xiàn)，那么守約方如果也同意解除合同，違約方賠償經(jīng)濟(jì)損失的，法律是支持的。具體賠償方法為：計算房屋差價，轉(zhuǎn)售利益和守約方的賠償要求，綜合考慮之下，違約方將賠償金額賠償給守約方。

2、一方堅決履行合同的情況

從法律的角度來看，合同一旦簽訂就具備了法律效應(yīng)，不是隨隨便便輕易的就能更改的，如果一方違約，但是另一方拒絕違約方的賠償，嚴(yán)格要求按照合同繼續(xù)執(zhí)行合同約定的情況下，守約方的要求也將得到法律的支持。守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同，并支付違約金。

對于違約方確確實實不能繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，有兩種方法：

(1)雙方能夠協(xié)商確定的，從其約定;

(2)雙方不能協(xié)商確定的，又分兩種情況：

a、原則上可比照同等同級別房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差來確定利益損失與賠償。

b、通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失，評估應(yīng)最大限度的以保護(hù)守約方的利益為出發(fā)點，以守約方的請求為基礎(chǔ)。

3、買方受限購限貸政策影響而不得不違約

二手房交易因受到限購限貸政策的影響造成交易無法繼續(xù)實屬不可抗因素，在該種情況下，買方不得不違約，賣方應(yīng)當(dāng)將收取的定金或者房款等錢財返還給買方，買方也應(yīng)將接受的房屋返還給賣方，同時按照雙方的損失，秉承公平合理的原則處理錢財損失問題。交接完畢之后，合同解除。

買房違約怎么辦

1、解除合同

解除合同，是指在合同有效成立之后，當(dāng)具備解除合同的條件時，因當(dāng)事人一方的意思表示或雙方的意思表示而使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅的行為。合同的解除，分為約定解除和法定解除兩種主要類型。

2、支付違約金

違約金是指合同當(dāng)事人不履行或不按約定履行合同時，應(yīng)付給對方當(dāng)事人由法律規(guī)定或合同約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約金是約定違約金。

3、賠償損失

對于因當(dāng)事人違約行為給對方當(dāng)事人造成財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方當(dāng)事人因違約所受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。

商品房買賣違約金如何確定？

購房者買新房，從簽認(rèn)購協(xié)議書到簽購房合同這段過程中，都可能出現(xiàn)違約的情況，那么，商品房買賣違約金如何確定？

商品房買賣違約金的確定是當(dāng)事人可以約定一方違約時，應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金;也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。購房者可獲雙倍賠償?shù)那闆r是：

1、購房者簽訂買賣合同之后，在第一位購房者不知情的情況下，開發(fā)商方又將房屋出賣給另一位購房者;

2、開發(fā)商方故意向購房者隱瞞項目并未取得《商品房預(yù)售許可證》的信息，或者向購房者提供虛假的《商品房預(yù)售許可證》，進(jìn)而誘導(dǎo)購房者簽訂購房合同;

3、開發(fā)商方故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房的事實，導(dǎo)致購房者簽訂購房合同并付款;

4、所出售的房屋已經(jīng)被抵押。

不同情況下的違約金，如何確定的呢?

1、當(dāng)事人請求減少過高的違約金

如果當(dāng)事人提出另一方要求賠償?shù)倪`約金過高，那么違約金的確定就要分兩種情況。第一種情況，如果合同中對這種情況有相關(guān)約定，按照合同來走。第二種情況，如果合同中沒有約定，當(dāng)事人需舉證說明自身的違約責(zé)任給另一方造成具體多少損失，若舉證情況屬實，則按照賠償不超過實際損失30%的違約金原則，雙方協(xié)議進(jìn)行調(diào)整。

2、開發(fā)商若惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致使合同無效

若碰到開發(fā)商惡意違約或存在欺詐行為，最后導(dǎo)致合同無效的情況，不僅要返還購房者已經(jīng)付過的房款和相應(yīng)的利息，還要滿足購房者不超過已支付房款數(shù)額一倍的違約金賠償要求。