商品房定金協(xié)議欺詐的情形主要有哪幾種呢

房屋買賣欺詐的情形有哪些

法律主觀：

1、購房合同欺詐之一：虛假廣告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者 開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。 2、購房合同欺詐之二：商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費(fèi)者 開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如實(shí)告知消費(fèi)者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時(shí)因沒有履行自己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對消費(fèi)者的欺詐。 3、購房合同欺詐之三：房屋面積縮水 考慮到建設(shè)工程施工過程的復(fù)雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。 4、購房合同欺詐之四：商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛 這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對稱，消費(fèi)者受到巨大的利益損失，嚴(yán)重的還可能影響到住房的安全。

法律客觀：

商品房買賣欺詐的情形構(gòu)成欺詐須具備四大構(gòu)成要件：(1)須有隱瞞真相，制造假象的欺詐行為;(2)欺詐行為使當(dāng)事人陷入錯(cuò)誤;(3)須有欺詐故意;(4)實(shí)施欺詐之人為相對人或者第三人。開發(fā)商的欺詐行為可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可表現(xiàn)為重大遺漏或者不正當(dāng)陳述。房屋買賣欺詐的情形1、虛假廣告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費(fèi)者購買欲并作出購房決定的促成因素。《廣告法》規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費(fèi)者的商品房開發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項(xiàng)批準(zhǔn)證書后才能開工建設(shè)銷售，證照不全的建設(shè)項(xiàng)目因其不合法，通常不能為購房者辦理權(quán)屬證書，不僅直接導(dǎo)致購房者的購房目的不能實(shí)現(xiàn)(無法取得房屋所有權(quán)證書和所有權(quán))，而且對社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的發(fā)展危害甚大。依法開發(fā)、照章開發(fā)，是法律賦予開發(fā)商的義務(wù)。開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如實(shí)告知消費(fèi)者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時(shí)因沒有履行自己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對消費(fèi)者的欺詐。3、房屋面積縮水，短斤少兩房屋面積減少，開發(fā)商將可能直接侵占消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發(fā)商故意所為(因政府規(guī)劃改變除外).考慮到建設(shè)工程施工過程的復(fù)雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優(yōu)劣及價(jià)格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對稱，消費(fèi)者受到巨大的利益損失，嚴(yán)重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板)，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋存在安全問題并難以修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)判決按整套房屋的價(jià)格雙倍賠償。

怎么解決商品房定金糾紛，何時(shí)構(gòu)成商品房買賣合同欺詐

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近些年，隨著我國房地產(chǎn)市場的日益繁盛，商品房買賣定金合同糾紛案件非常多。買受人在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書并支付定金后，最終未能簽訂商品房買賣合同，定金是否應(yīng)該返還？是實(shí)踐中，比較難處理的問題。欲解決這一問題，張付杰律師從商品房認(rèn)購書的性質(zhì)、認(rèn)購書中定金的性質(zhì)、認(rèn)購書的說明條款的效力、定金的處理原則以及具體情形如何處理等方面進(jìn)行分析，以期得到有效的處理辦法。

一、商品房認(rèn)購書性質(zhì)

由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認(rèn)購書的性質(zhì)，目前大致有三種觀點(diǎn)：一是認(rèn)購書是一種意向書；二是認(rèn)購書本身即為正式的買賣合同；三是認(rèn)購書為商品房買賣合同的預(yù)約合同。張付杰律師認(rèn)為，商品房認(rèn)購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機(jī)會，在條件成熟時(shí)簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認(rèn)購人與開發(fā)商獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)屬商品房買賣合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當(dāng)事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。

二、商品房認(rèn)購書所涉定金性質(zhì)

定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認(rèn)為，認(rèn)購書中的定金所起的作用是保證認(rèn)購人將來訂立商品房買賣合同，并擔(dān)保開發(fā)商履行認(rèn)購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。

三、商品房認(rèn)購書說明條款效力

實(shí)踐中，大多商品房認(rèn)購書會在“說明欄”載明：在簽訂本認(rèn)購協(xié)議書之前出賣人已向認(rèn)購人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議；出賣人已仔細(xì)閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認(rèn)購人對上述合同約定條款、選填內(nèi)容無異議或者類似內(nèi)容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認(rèn)購書中說明條款的法律效力的認(rèn)定不一。張付杰律師認(rèn)為，商品房認(rèn)購書系預(yù)約合同，賦予當(dāng)事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)是在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同，因而繼續(xù)磋商是認(rèn)購人的一項(xiàng)主要合同權(quán)利，而認(rèn)購書中的說明條款在很大程度上使認(rèn)購人及格式條款承諾人對繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬于限制開發(fā)商責(zé)任和排除認(rèn)購人主要合同權(quán)利的格式條款。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款無效，但出于維護(hù)交易穩(wěn)定和當(dāng)事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日趨嚴(yán)格。《合同法司法解釋（二）》第十條規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當(dāng)事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說明義務(wù)的條件。

四、簽訂認(rèn)購書后未簽正式買賣合同情形下定金如何處理

張付杰律師多承辦的類似案件中，法院在審理當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購書后，因故未簽訂正式買賣合同引發(fā)的定金糾紛時(shí)，基本會根據(jù)個(gè)案的不同情形，有區(qū)別的認(rèn)定是否適用定金罰則。一般會出現(xiàn)以下幾種情形：

1、適用定金罰則無權(quán)要求定金返還

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金。此種情形又具體包括：在認(rèn)購書中沒有說明條款或雙方當(dāng)事人對說明條款無異議的情形下，認(rèn)購人無正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；在認(rèn)購人對說明條款有異議但開發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務(wù)的情形下，若認(rèn)購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達(dá)成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；認(rèn)購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，認(rèn)購人無權(quán)要求返還定金。

2、不適用定金罰則定金退還

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該情形又包括：在當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當(dāng)事人意志以外因素的，如簽訂商品房認(rèn)購書后，開發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失等，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金；認(rèn)購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金。此外，在認(rèn)購人對說明條款有異議且開發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務(wù)的情形下，認(rèn)購人與開發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認(rèn)購人提出的理由正當(dāng)合理的，若認(rèn)購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金。

3、適用定金罰則定金雙倍返還

在此類糾紛中，開發(fā)商若無正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔(dān)保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時(shí)應(yīng)判令開發(fā)商向認(rèn)購人雙倍返還定金。