購房合同存在哪些情況算無效

法律主觀：

目前，我國最高人民法院公布的《最高人民法院關于審理 商品房買賣 合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》施行以來，已有近百宗要求雙倍賠償或解除購房合同的訴訟，銀行住房 貸款 所面臨的風險陡然增加。該解釋突出的特點是強調對房屋買受人的保護，規定了大量經買受人申請法院應予支持的 合同無效 、解除或被撤銷的情形，因而對于減少 商品房 開發商侵犯買受人合法權益的現象具有積極意義。 發生購房糾紛時，法院判定購房合同無效的具體情形可以分為以下這十一種： 1、商品房買賣合同訂立后，賣家沒有經過買家的同意，擅自將房屋抵押給第三人，則購房合同判定為無效。 2、商品房買賣合同訂立后，賣家又將該房屋出賣給了第三人。 3、開發商存在故意隱瞞購房者的行為，開發商并沒有取得 商品房預售 許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明，這樣所簽訂的購房合同是 無效合同 。 4、開發商故意隱瞞購房者所售房屋已經抵押的事實。 5、開發商故意隱瞞購房者所售房屋已經出賣給第三人或者為 拆遷補償 安置房 屋的事實。 6、賣家與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋。 7、如果購房者所購房屋的主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，那么購房合同的簽署即為無效。 8、若房屋質量問題嚴重影響到購房者正常的居住使用，購房合同則為無效。 9、賣家交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積，與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%的話，購房合同無效。 10、賣家無故延遲交付房屋，經買家催告后在三個月的合理期限內仍未交房的，購房合同無效。 11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。 以上就是 房產糾紛 案件審理過程中十一種無效購房合同的具體情況，希望上述內容能對大家有所幫助。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。 《中華人民共和國民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。 《中華人民共和國民法典》第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

什么情形下房屋買賣合同會被認定為無效

法律分析：有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

法律依據

《民法典》第一百四十八條【以欺詐手段實施的民事法律行為的效力】一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

房屋買賣合同無效的情形有哪些房屋買賣合同無效

一、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此， 房屋所有權 通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的 土地使用權 也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時 轉讓土地使用權 ，買方可以提出這種 買賣合同無效 。二、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。三、侵犯 優先購買權 ，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。四、單位違反規定購房，合同無效。機關團體、部隊、企事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上民政部門批準。五、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關同意后才能成交。 買賣合同生效 后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在 房屋質量問題 上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協商不成的，可 向法院起訴 。六、非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：1.以出讓方式 取得土地使用權 的，不符合房地產條件的;2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的;3.依法收回土地使用權的;4.共有房地產，未得到其它共有人書面同意的;5.權屬有爭議的;6.未依法登記領取權屬證書的;7.法律、行政法規規定禁止轉讓的其它情形。

哪些房屋買賣合同是無效的，什么情況下購房人可以退房

一、房屋買賣合同無效的情況主要有以下幾種：

1、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效

。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。

3、侵犯優先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓（含買賣）下列房地產：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

二、購房人可以退房的幾種典型情況：

1、開發商開發手續不全導致合同無效。

開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。開發商未取得商品房預售許可證明，與購房人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2、延期交房。

到開發商與購房人在合同中約定的交房日后，開發商仍未通知入住的，根據《司法解釋》規定，開發商經購房人催告后的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息（但當事人另有約定的除外）。此外，還要注意房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

3、遲延辦理房屋所有權登記。

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因，導致購房人無法辦理房屋所有權登記，購房人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

4、開發商未經購房人同意擅自變更設計。

開發商應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，開發商不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發商應當在變更確立之日起10日內，書面通知購房人。

購房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。購房人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。開發商未在規定時限內通知購房人的，購房人有權退房；購房人退房的，由開發商承擔違約責任。

5、房屋面積誤差超過法定或約定的誤差比。

開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出3％，購房人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

6、房屋質量不合格導致嚴重影響使用。

根據《司法解釋》規定，有兩種情形的房屋質量問題，購房人請求解除合同和賠償損失，一種是因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；一種是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。

7、房屋產權存在瑕疵，開發商有惡意違約和欺詐行為。

開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可；該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。這里一般會涉及到開發商的惡意違約和欺詐行為，對此，《司法解釋》規定了相應的懲罰性賠償措施。

8、按揭合同辦理不下來。

商品房買賣合同約定，購房人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。

什么情形下房屋買賣合同無效

法律分析：有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

法律依據：《民法典》

第一百四十八條【以欺詐手段實施的民事法律行為的效力】一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第一百四十四條 【無民事行為能力人實施的民事法律行為的效力】無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

第一百四十六條 【虛假表示與隱藏行為的效力】行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

第一百五十三條 【違反強制性規定及違背公序良俗的民事法律行為的效力】違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十四條 【惡意串通的民事法律行為的效力】行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

房屋買賣合同無效有哪些情況

法律分析：無民事行為能力人實施的；虛假意思表示簽訂的；違反違反法律、行政法規的強制性規定的；違背公序良俗的；惡意串通，損害他人合法權益的；無權代理，未經被代理人追認的；等等。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第一百四十四條

無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

第一百四十六條

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

第一百五十三條

違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十四條

行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

第一百七十一條

行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。

相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。行為人實施的行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。

相對人知道或者應當知道行為人無權代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。