二手房買賣交易為什么要先解抵押?

解押都有哪些性質

個人債權的抵押：帶上本人的證件和債權人手寫的收據或證明給債權人的流水賬單(金額一定要正確)，債務權人的身份證(或者是營業執照的復印件)等材料到交易辦注銷手續。

銀行的信貸的抵押：還清貸款，帶上銀行提供的證明資料，通常有(所貸款銀行的營業執照的復印件、法人的復印件、委托人的復印件、其他的權利證明等)以及房產證到交易辦理注銷的手續。

辦理解抵押公證

對于部分賣房人而言，想要一下子湊夠數十萬或上百萬的資金，到銀行解抵押比較困難。二手住宅交易中，賣房人往往要向他人借錢解抵押。賣房人借錢的途徑有三種：

1、用買房人給的首付款解抵押。

2、向中介機構借款用于解抵押。

3、向第三方金融機構借錢解抵押。

為了證明解抵押的資金來源，賣房人可以與借款方辦理公證。公證的目的是為了更好地保證資金安全，防止二手房交易出現糾紛。一旦賣房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不還錢，借款方可以依據公證書維護自己的權利。

常見抵押的流程

1、準備的資料：房產證的原件、房產證額復印件，身份證，婚姻的證明(結婚證或者單身證或者離婚證)、收入的證明、社保的明細等。

2、銀行預約時間，到銀行簽訂抵押、借款合同(需要房產證上產權人夫妻雙方持身份證到銀行)。

3、抵押的審批通過后，到房交所辦理抵押的登記。

4、到房交所將做了抵押登記的產權證拿出來，再把做了抵押登記的產權證送回到銀行，等待放貸。

5、一般的情況抵押貸款在一個月左右(30個工作日)。

解抵押的流程

1、賣房人向貸款銀行申請提前還款。

2、到貸款銀行進行提前還款，還款前要在還款銀行卡中事先存入足額錢款。

3、在還完款次日到貸款銀行辦理結清手續。

4、銀行貸后管理出解押材料。

5、到擔保公司(當初沒有簽擔保協議的不用去)辦理相應手續。

6、到房屋所在不動產登記解押。

到不動產登記解押需哪些材料

賣房人需要攜帶本人身份證、貸款結清證明、貸款還款證明、他項權利證或房本(蓋有抵押章)、不動產登記申請審批表等材料到不動產申辦房屋解抵押。相關不動產登記部門解押后，該房屋才可以通過房屋核驗，進行網簽。

賣二手房需要解押嗎

需要解押二手房買賣合同。

哪些二手房不能買賣：

1、未依法取得房屋所有權證的房屋;

2、只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;

3、鑒定為危房的房屋;

4、以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋;

5、在農村集體土地上興建的房屋;

6、已經被列入拆遷公告范圍的房屋;

7、所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

8、所有權有糾紛的房屋;

9、已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋;

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;

11、房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;

12、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

賣二手房解抵押的具體流程如下：

(1)賣房人向貸款銀行申請提前還款或者按時還款。

(2)到貸款銀行進行領取解押材料。

(3)還款后到房地產管理部門申請注銷抵押登記手續。

(4)去房地產管理部門憑相關材料領取產權證,并到擔保公司辦理擔保注銷手續。

(5)到房屋所在不動產登記中心解抵押。

法律依據

《城市房地產轉讓管理規定》

第七條　房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;

(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;

(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

賣二手房為什么要先解抵押？怎么辦理解抵押？

二手房交易之前，房屋不能處于再抵押狀態，這是為什么呢？賣房人必須要先解抵押房產才能順利出售房產嗎？你知道解抵押需要注意哪些問題嗎？二手房及抵押流程是什么？所需資料有哪些？

1、為什么要先解抵押？

在二手房交易中，賣房人出售房屋產權必須要干凈，具有銀行貸款的房屋，是無法進行二手住宅買賣交易的。所以，賣房人完成解抵押程序，才能順利出售二手住宅，這是交易環節的關鍵一步。

2、解抵押需要辦理公證嗎？

對于部分賣房人而言，想要一下子湊夠數十萬或上百萬的資金，到銀行解抵押比較困難。二手住宅交易中，賣房人往往要向他人借錢解抵押。賣房人借錢的途徑有三種：

①用買房人給的首付款解抵押；

②向中介機構借款用于解抵押；

③向第三方金融機構借錢解抵押。

為了證明解抵押的資金來源，賣房人可以與借款方辦理公證。公證的目的是為了更好地保證資金安全，防止二手房交易出現糾紛。一旦賣房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不還錢，借款方可以依據公證書維護自己的權利。

3、解抵押的流程是什么？

二手住宅解抵押流程通常分為六步：

①賣房人向貸款銀行申請提前還款；

②到貸款銀行進行提前還款，還款前要在還款銀行卡中事先存入足額錢款；

③在還完款次日到貸款銀行辦理結清手續；

④銀行貸后管理出解押材料；

⑤到擔保公司（當初沒有簽擔保協議的不用去）辦理相應手續；

⑥到房屋所在不動產登記解押。

4、到不動產登記解押需哪些材料？

賣房人需要攜帶本人身份證、貸款結清證明、貸款還款證明、他項權利證或房本（蓋有抵押章）、不動產登記申請審批表等材料到不動產申辦房屋解抵押。相關不動產登記部門解押后，該房屋才可以通過房屋核驗，進行網簽。

二手房解壓是什么意思

二手房解壓指的是將原先通過房屋抵押貸款形式抵押到銀行的房子，還清貸款之后解除抵押貸款，房屋的產權就真正的歸屬于自己。在還清貸款之后，需要取得銀行所發放的還清貸款證明和他項權利證書，由房屋抵押借款人攜帶相關的證件，到當地房屋管理部門要求注銷抵押登記。解除抵押也就是到房管局辦理房產證他項權利抵押撤銷手續，取回房產證。二手房在進行買賣之前，如果還處于還貸款的階段，是需要提前進行還款，將房屋所有權解押之后才能夠辦理后續的交易流程。付清抵押貸款，銀行在1－3個工作日內出示結清手續，所需要攜帶的材料，包括有當時的購房合同、貸款合同等等正常情況之下攜帶相關的材料到交易大廳辦理解除抵押手續會即時注銷抵押登記。

二手房解壓是什么意思？

對正在處于抵押狀態的房產進行解抵押，然后將房產抵押給銀行，以獲得比原貸款余額更多貸款資金的貸款方式。

所謂房地產解押就是撤銷房地產的抵押登記，條件是歸還貸款，然后持貸款結清證明，索回銀行持有的《他項權利證》，然后至房屋產權產籍管理處辦理撤銷抵押登記的相關手續，領取房產證（目前有關撤押程序貸款行可以代為辦理，然后持銀行出具的相關手續直接領證）。

房子解壓注意事項

房主拿到房產證之后，要拿房產證到房管局辦理解除抵押手續。若是使用公積金貸款的，則要在還款之后，讓公積金中心開具還款證明，再到交易大廳辦理解除抵押手續。

若當事人于提前還貸的，還能從保險公司退回一部分保險費。不過一般情況下在辦理抵押按揭貸款時，按揭多少年就要交多少年的保險費，若有提前還貸的，比如貸款20年，剛過5年就全部還清的，則還要退其余15年的保險費。

以上內容參考人民網-詳解二手住宅解抵押、人民網-以案說法:抵押房產要看清 解押不成過戶難

二手房買賣交易為什么要先解抵押？怎么辦理解抵押

有房貸還能貸款，因為房屋是可以二次抵押的。二次抵押相對一抵較為方便，放款速度快，但是利率要高一些。

條件要求如下：

1. 用于辦理二次抵押的房屋必須是現房;2、該房產抵押登記已辦理完畢，且辦理銀行是房屋的抵押權人;3、房產證由客戶本人執管;4、該房產具有可二次抵押額度房屋貸款的余額小于現在房價的七成;5、借款人具有完全民事行為能力收入穩定信用良好;6、該房產應為市場發展潛力較大的優質住房和商業用房。盡管辦理二次抵押貸款有效地提高了貸款額度，但是要注意的是，房屋二次抵押貸款要在有一定可貸空間的情況下操作進行。也就是說，如果第一次貸款額度僅達到了抵押房評估價值的30%，選擇二次抵押貸款，無疑可以大幅提高貸款額度。

總的來說，銀行貸款不是那么容易申請的，申請失敗還會影響征信記錄。為了獲得更低的融資成本，方便快捷的辦理大額銀行貸款，一般都會去找專業機構，比如說東莞房速貸，他們憑借專業的行業知識，可以幫客戶解決融資過程中的疑難雜癥，從上千家銀行中幫客戶選擇最為合適的融資方案。房速貸融資咨詢熱線：

二手房買賣中遇到未解押房產，賣方要求買方先審批貸款在解除抵押

要知道有按揭的貸款房是不能直接做房本更名過戶的那么遇到這種情況就需要買家替房主還貸款后解除抵押然后再進行二手房過戶交易了這其中需要注意哪些問題？

買家墊資有幾點需注意

由于賣家的房產還在抵押當中需要還清尾款才能解押但是賣家手上資金不足不能還清貸款那么在出售此套房產時中介方就會采取讓買家支付首付給賣家進行還貸解押的方式此種方式也是目前行業普遍做法進行解押后買家才能進行貸款申請貸款審批通過后就可以進行過戶手續

其實這期間最主要的風險往往在買家幫賣家還清貸款后出現一是業主對價格反悔二是業主惡意詐騙若出現這兩種不履約的行為雙方協商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理

這就需要在購房合同中進行詳細的約定約定好具體的違約責任才行

這期間還有幾個關鍵點需要注意如支付首付款后進行還貸辦理貸款辦理網簽最后過戶等時間點都需要額外注意可能會遇到之后業主不配合辦理剩余手續買方要申請銀行貸款購房銀行不同意貸等問題

墊資進行還貸時需要注意最好買家陪同賣家進行還貸行為買家墊資款不會被業主轉走必須提前讓業主簽好首期款收據(即墊資款)一旦發生賣家秘密轉走買家墊資款的不法行為有關收據可作為法律訴訟的依據證明業主已收款項

辦理貸款時既然房產已經解押那么買方可以進行貸款了如果因為賣方的原因導致貸款不成可以追究賣方的責任需要在合同中約定好責任同時督促中介方進行處理如果因為買家個人信用等問題導致貸款不成那么買家的首付款等就比較難處理了其實進行交易之前就需要提前了解自己的個人信用避免因為自身原因導致貸不了款

辦理網簽時一定要立即網簽二手房網簽的好處在于鎖定交易房源業主不可能出現一房多賣的情形買家墊資解押后業主不配合辦理過戶也不能再出售

最后過戶時需要賣家交出房產證和身份證明等原件和買家一起到房管局進行過戶手續目前東營市多為兩證分發的情況因而在辦理房產證過戶后特別需要注意土地證也需要賣家配合辦理

其實還有一種方式對于此種交易方式也是十分有利的由買家付款還清貸款有關款項有可能存入業主的供樓扣款賬戶中介方可以讓業主辦理房產買賣的全權委托公證委托中介代為辦理此項事宜業主需提供其房屋的兩證供樓存折貸款抵押合同身份證等原件此時業主就需要注意要看清開具給按揭中介的全權委托書是否清晰注明委托有關中介處理的具體事宜且不能包括代收樓款一項