買了回遷房后好賣了嗎

回遷房買賣有限制嗎買賣回遷房流程是什么

法律主觀：

回遷房是開發商征用回遷民的房子后所賠的新房，每一個樓盤里都有商品房和回遷房，但是回遷房比商品房要便宜很多。因此很多人對購買回遷房還是很擔憂的。那呢？下面我們一起來看看。回遷房買賣的注意事項：一、未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：(六)未依法登記領取權屬證書的”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規范。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產 買賣合同有效 。二、房屋交易稅由買方負擔的 約定是否有效 自從二手房市場出現至今，本來應由賣家來支付的營業稅、 個人所得稅 ，卻通過約定轉嫁到了買家頭上，而熟悉二手房市場的人都知道，這是二手房交易市場的“潛規則”。對于房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢房屋交易雙方的這種約定并不違反相關法律、法規的強制性規定。雖然我國稅收管理方面的法律、法規對于各種稅收的征收均明確規定了稅種、稅率、稅額及納稅義務人，但是并未禁止納稅義務人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款，即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不 違反法律規定 ，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。值得注意的是，回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得 房屋所有權證 書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。三、特別需要注意的問題上述幾點，一般的 房屋買賣合同 中也會涉及，但對于 回遷房買賣合同 ，還需要尤其注意以下幾點，并約定相應的違約責任。1、嚴防“一房數賣”回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在著有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所 簽訂的合同 ，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人 請求履行合同 的請求應予以支持。因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。2、一定要約定房產過戶和交房的時間簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。3、買方要留尾款沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方 承擔違約責任 ，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。4

法律客觀：

回遷房買賣需要注意什么問題，要預防回遷房買賣風險必須注意以下方面知識：(一)未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：(六)未依法登記領取權屬證書的”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規范。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。(二)房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。對于房屋交易雙方約定屋交易稅由買方負擔，這一約定并不違反相關法律、法規的強制性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。(三)需要特別注意的問題1、嚴防“一房數賣”回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意。2、必須約定房產過戶和交房的時間簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。3、買方要留尾款沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。4、要求賣方的配偶簽名實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

回遷房還能買賣嗎？

回遷房在只有購房合同的情況下是不能進行買賣的，只有辦理了房產證的回遷房才能上市交易。下列房地產，不得轉讓：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的。

【法律依據】

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

回遷房能出售嗎

辦理了房產證的回遷房能出售。也就是說，回遷房辦理了房產證才可以進行買賣，沒有房產證的回遷房最好不要買。另外，有些回遷房在沒有取得房產證的時候，用回遷手續更名的方式賣房，這種情況是絕不能買的。還有，買回遷房的時候一定要進行真實姓名的核查，查看回遷協議和身份證明等。

回遷房買賣注意事項

1、回遷房這種房產類型在二手市場占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業主已經持有房產證；另一種是業主只持有回遷協議。

已有房產證的回遷房：這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，房產證是房管局認可，并受其監督的。因此有房產證的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

沒有房產證的回遷房，即業主手中只有發展商的回遷協議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。如果該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待房產證出來后才能做真正的過戶交易。

2、許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%-90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數則在真正過戶交易后再付清，而由于業主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風險。

3、部分的回遷房還未取得房產證，或者當取得真正的房產證時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節，并盡量去一些有信譽的大型的中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。

回遷房過戶流程

1、收回回遷房時要去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗房屋的《住宅量保證書》、《住宅使用說明書》等。要核實房屋面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

2、購買回遷房與購買商品房的手續是一樣的。憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款;按合同規定交房款并取回;憑拆遷證和購房合同等到房產交易大廳辦理房產證手續;視房屋面積大小減免部分或全部契稅;憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。

3、回遷房過戶是一種專業性較強的交易，形式、種類也很多。每種交易都需要具備不同的條件，遵守不同的程序規則及辦理相關手續，回遷房交易也不例外。回遷房過戶是指房屋權人通過買賣、交換或其他合法方式將擁有《房屋權證》的房屋轉移給他人的過程。

回遷房可以買賣嗎

許多回遷記拿到開發商補償的回遷房，想要出售。那么回遷房可以買賣嗎？買賣回遷房要注意什么？來看看吧！

回遷房可以買賣嗎：

回遷房可以買賣，但需要滿足一定條件。回遷房是指政府在城市更新、拆遷等過程中，為了保障被拆遷居民的住房權益而提供的一種住房安置方式。回遷房的產權歸屬于居民，可以進行買賣、轉讓等操作。但在買賣過程中，需要遵守相關法律法規，還需要滿足以下條件：

1. 回遷房的產權證必須是真實有效的，且房屋必須符合相關的建筑規范和安全標準。

2. 回遷房的買賣必須經過相關部門的審批和備案，否則將被視為非法交易。

3. 回遷房的買賣必須遵守相關的稅收政策，如需要繳納房產稅、個人所得稅等。

4. 回遷房的買賣必須遵守相關的土地使用政策，如需要繳納土地使用費等。

5. 回遷房的買賣必須遵守相關的居住管理政策，如需要辦理居住證等。

總之，回遷房的買賣雖然是合法的，但需要遵守相關的法律法規和政策，以確保交易的合法性和安全性。同時，買賣雙方也需要謹慎選擇交易對象，以避免出現糾紛和損失。

買賣回遷房要注意什么：

1.了解房屋的產權情況：在購買回遷房之前，需要了解房屋的產權情況，包括房屋的所有權、使用權、抵押情況等。

2.核實房屋的實際面積：在購買回遷房之前，需要核實房屋的實際面積是否與合同中的面積一致，以免出現面積不符的情況。

3.了解回遷政策：在購買回遷房之前，需要了解當地的回遷政策，包括回遷房的購買條件、價格、使用年限等。

4.選擇可靠的中介公司：在購買回遷房之前，需要選擇可靠的中介公司，以確保交易的安全和合法性。

5.簽訂合同前仔細閱讀：在購買回遷房之前，需要仔細閱讀合同條款，確保自己的權益得到保障。

6.注意交易款項的安全：在購買回遷房時，需要注意交易款項的安全，避免被騙或者出現資金糾紛。

7.辦理過戶手續：在購買回遷房之后，需要及時辦理過戶手續，確保房屋的所有權得到轉移。

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