小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛可直接起訴嗎

小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛可直接起訴。小產(chǎn)權(quán)買賣糾紛合同是無效的,可以要求退還購房款，小產(chǎn)權(quán)房屋其實就是農(nóng)民在自己土地上蓋的房子，它的所有權(quán)是在土地使用人手上，也就是在農(nóng)民手上。法律也規(guī)定，只有該土地所有人才能去購買跟其有關(guān)聯(lián)的小產(chǎn)權(quán)房，其他人都是被禁止購買的。因此，在進行小產(chǎn)權(quán)房屋買賣時，一旦發(fā)生合同上的糾紛，或者其中一方違約，不講誠信，那沒有辦法，這都是不受法律保護的，一般都是被違約的人比較吃虧。

小產(chǎn)權(quán)房買賣需要注意的問題

1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

2、標的。標的是合同當事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置；所買賣房屋的面積，應(yīng)分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積；房屋是現(xiàn)房，還是期房；房屋的配套設(shè)施和維修標準。

3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4、交房期限。賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助?；蛘哂少u方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權(quán)證(所有權(quán)人為買方)交付買方，由買方支付有關(guān)的費用。

5、權(quán)利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔全部責任。

6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應(yīng)承擔的法律責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤Ｗo非違約方的合法權(quán)益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應(yīng)明確約定買方不按期支付購房款所應(yīng)承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔的違約責任等。

7、合同雙方認為應(yīng)當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設(shè)施等。

怎樣解決小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛

當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。

購買小產(chǎn)權(quán)房存在哪些風險

1、沒有產(chǎn)權(quán)證和土地證

很多購房者選擇購買小產(chǎn)權(quán)房主要是因為小產(chǎn)權(quán)房的價格比較便宜，但是大家都知道，小產(chǎn)權(quán)房只有居住權(quán)，沒有所有權(quán)。因為小產(chǎn)權(quán)房是沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地證的，即便有也是村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不予認可。

2、無法辦理貸款

因為小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，也沒有參與備案，因此購買時購房者不能貸款購買，只能一次性或分期付款。同時未來也不能拿房子去銀行做抵押，這在無形中加大了購房人的資金壓力，增加購房風險。

3、再交易難

如果購買了小產(chǎn)權(quán)房的購房者想要再次出售房屋的話，是比較困難的，主要是因為小產(chǎn)權(quán)房沒有不動產(chǎn)權(quán)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，這房產(chǎn)不能過戶的情況下，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，這樣就會變成一房多賣的局面，第三人的利益將得不到保證。

4、戶口無法遷入

對于購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者來說，他們的戶口是沒辦法遷入的，也無法獲得免費醫(yī)療和義務(wù)教育資源。

5、房屋質(zhì)量得不到保障

因為小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因此也不在政府機構(gòu)的監(jiān)管范圍內(nèi)，購房者在房屋使用過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題以及附屬配套設(shè)施問題時，得不到有效的保障。

小產(chǎn)權(quán)房糾紛能立案嗎

小產(chǎn)權(quán)房糾紛能立案。

符合起訴條件的，應(yīng)當在七日內(nèi)立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應(yīng)當在七日內(nèi)作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴。

立案的條件：

1、管轄權(quán)：人民法院必須具有管轄權(quán)，即該法院對該案件有審判權(quán)。一般來說，法院的管轄權(quán)是根據(jù)案件的性質(zhì)、當事人的住所、爭議的地點等因素來確定的；

2、訴訟請求：當事人必須提出明確的訴訟請求，即要求法院根據(jù)法律規(guī)定做出具體的裁判結(jié)果，否則法院無法認定案件的性質(zhì)和范圍；

3、條件成熟：案件必須具備起訴條件，即案件爭議已經(jīng)成熟，如合同糾紛必須履行期已到，拖欠租金必須已經(jīng)逾期等；

4、訴訟權(quán)利：當事人必須具備提起訴訟的權(quán)利，如權(quán)利人、利害關(guān)系人等；

5、合法程序：起訴過程必須合法，不能違反法律規(guī)定。

綜上所述，立案是指法院或者其他司法機關(guān)對當事人提出的訴訟請求進行審查，并決定是否受理案件的過程。在民事訴訟中，當事人要求法院保護自己的權(quán)利，提起訴訟時，需要提交起訴狀和相關(guān)證據(jù)材料。法院在收到起訴狀后，會對之進行審查。如果起訴狀符合法定形式和要求，并且訴訟請求符合法律規(guī)定的受理條件，法院就會立案受理。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十六條

人民法院應(yīng)當保障當事人依照法律規(guī)定享有的起訴權(quán)利。對符合本法第一百二十二條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應(yīng)當在七日內(nèi)立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應(yīng)當在七日內(nèi)作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴

小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛法院如何處理

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。

小產(chǎn)權(quán)房買賣有什么問題

1、無法辦理產(chǎn)權(quán)證書

很多人可能會覺得，買了房子之后都是有產(chǎn)權(quán)證書的，但是小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的，因為這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。

2、在想出手比較難

由于小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)證書的，大多數(shù)的購房者還是想要購買有產(chǎn)權(quán)的房屋的，如果業(yè)主想要向非集體成員的第三人出售小產(chǎn)權(quán)房，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

3、購買壓力大

雖然購買小產(chǎn)權(quán)房的總價比較低，但由于小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現(xiàn)在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。

4、質(zhì)量可能存在問題

承建小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商一般都是一些比較小的開發(fā)商，開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時，為賺錢可能會偷工減料，加上職能部門缺乏監(jiān)管，存在嚴重安全隱患，在實際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標準。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購房者維權(quán)難，終只能自行承擔損失。

5、遇拆遷難賠償

雖然大家遇到拆遷賠償?shù)膸茁时容^小，但也要考慮到房屋可能遇到的問題，因為購買小產(chǎn)權(quán)的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。

遇到小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛怎么處理

法律分析：可以通過和解或者調(diào)解處理。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛內(nèi)容向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴。當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》

第二條 中華人民共和國民事訴訟法的任務(wù)，是保護當事人行使訴訟權(quán)利，保證人民法院查明事實，分清是非，正確適用法律，及時審理民事案件，確認民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，制裁民事違法行為，保護當事人的合法權(quán)益，教育公民自覺遵守法律，維護社會秩序、經(jīng)濟秩序，保障社會主義建設(shè)事業(yè)順利進行。

第三條 人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。

買了小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)糾紛咋處理

法律分析：當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。

法律依據(jù)：《房屋登記辦法》 第十二條 申請房屋登記，應(yīng)當由有關(guān)當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。

有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：

(一)因合法建造房屋取得房屋權(quán)利;

(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利;

(三)因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利;

(四)有本辦法所列變更登記情形之一;

(五)房屋滅失;

(六)權(quán)利人放棄房屋權(quán)利;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

小產(chǎn)權(quán)房糾紛如何打官司

小產(chǎn)權(quán)房糾紛如何打官司，受不受法律保護呢？下面有兩種觀點，分別來看下：

觀點1：

我國土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋斬影范圍內(nèi)的土地所用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

也就是說我國實行的房地一體主義政策，及房隨地走，且我國還出臺了很多政策都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，小產(chǎn)權(quán)房的買賣將違背這一政策。我國合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效，所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議無效。

觀點2：

小產(chǎn)權(quán)房作為一種物權(quán)，也具有占有、使用、和處分的性質(zhì)，既然有處分的性質(zhì)，在不違反法律強制性規(guī)定的前提下就可以買賣。

我國土地管理法雖然規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但小產(chǎn)權(quán)房的買賣并沒有將其土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也沒有改變其居住的性質(zhì)。

我國雖然頒布了許多規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，但這些規(guī)定都沒有上升到法律或行政法規(guī)的高度，依據(jù)法院對合同法的解釋，只有違反了全國人大或其常務(wù)委員會頒布的法律或國務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才是無效合同，因此小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議有效。

小產(chǎn)權(quán)房被侵占怎么立案

法律分析：強占他人房屋的行為屬于侵犯他人合法財產(chǎn)的行為，是違法的。當事人到人民法院其訴立案的程序如下：首先要自己或聘請律師寫起訴狀，準備好相關(guān)證據(jù)材料；然后攜帶相關(guān)材料到法院起訴；最后，法院經(jīng)過審查，認為符合立案條件的，準予立案。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

第一百二十三條 人民法院應(yīng)當保障當事人依照法律規(guī)定享有的起訴權(quán)利。對符合本法第一百一十九條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應(yīng)當在七日內(nèi)立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應(yīng)當在七日內(nèi)作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴

小產(chǎn)權(quán)房怎么維權(quán)

可以與對方協(xié)商解決，協(xié)商不成可以向法院起訴，但是一般情況下小產(chǎn)權(quán)房是沒辦法維權(quán)的。所有有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的協(xié)議、合同，在我國法律上都是不承認的。如果賣方的行為違反了誠信原則，您可以以賣方違背誠信原則為由，向法院起訴，要求對方賠償。

法律分析

小產(chǎn)權(quán)的房子無房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由于無房產(chǎn)證，無法備案，不受法律保護。

1、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

2、小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無房產(chǎn)證，不受法律保護。商品房是經(jīng)國家批準后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

法律依據(jù)

《中華人民共和國土地管理法》 第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六十條 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

《中華人民共和國民法典》 第二百一十五條 當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。