小產權房的特點是什么？

小產權房的特征：(一)小產權房法律屬性，目前國家不承認購買者的所有權，購買人不能取得國家發放的房屋所有權證書，相對于符合國家法律、能夠取得房屋所有權證書、土地使用權證的商品房，上述類型的非法建設由于沒有經過政府征地和土地出讓手續，因此無法辦理產權證和土地使用證，只能取得鄉、村一級組織發放的不被國家承認的所謂產權證書，所以被稱為小產權房。對于小產權房我們要有一個準確的法律界定，小產權房它實際上是一個無產權房。之所以說它是無產權的，因為我們知道我們平時買的商品房是有兩證的，一個是房屋所有權證，還有一個是土地使用權證。而對現在所說的小產權房，這兩個證都沒有，沒有進行土地的登記也沒有進行房屋的登記。所以實際上這樣的房屋是沒有任何產權的。所以準確地說，產權對房屋和土地而言沒有大小之分，要從有無產權上，而不是從產權大小上面界定，小產權房就是無產權房。

(二)、小產權房的特點

其一，集體土地建設的房屋。小產權房最重要的特點就是在集體土地上開發的房屋，我國現行法律法規規定，農村土地一般歸農村集體所有，如果要在農村集體土地上進行商品房開發并公開向社會銷售，必須先經國家征收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家交納土地出讓金等稅費后，才能進行開發建設。其二，沒有五證。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發的條件，五證齊全，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預(銷)售許可證。而小產權房由于缺乏國有土地使用證，也就談不上規劃許可證等四證。其三，價格便宜。小產權房好賣，最主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等費用，所以價格低廉。其四，無合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買小產權房，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書。其五，開發違規較多。開發小產權房，不像開發商品房那樣嚴格，大多是村或無開發資質的公司自己開發，有的是建設公司開發，也有的是一些單位或個人參與開發

小產權房查詢方法是怎樣的

1、小產權房的根本特征是集體土地性質。查詢是否屬于小產權房主要看“五證”：國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。

2、商品房一般“五證”齊全，小產權房通常全無，因此也辦不了產權證。國家規定，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

3、小產權房屋是指沒有土地使用權出讓證書和城市房屋權證書的不動產。在我國法律中沒有小產權的概念，除非有政策，小產權房屋人不享有物權。如果你擔心你的房屋是小產權，首先看你是否有房屋權證書和土地使用權證書。

小產權房查詢方法是怎樣的

1、小產權房一般是指在我國村莊和城市市郊村民團體全部的土地上締造的用于出售的住所。因為團體土地在運用權轉讓時并未交納土地出讓金等費用，因而這類住所無法得到由國家房管部分頒布的產權證，而是由鄉政府或村委會頒布，所以也稱鄉產權房。

2、小產權房”不是法令概念，是人們在社會實踐中構成的一種約好俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地運用證和預售許可證，購房合同在疆土房管局不會給予存案。所謂產權證亦不是真實合法有用的產權證。

3、小產權房的呈現與城市房價躥升密不可分，其成為社會重視的熱門亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開端的。依照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法令維護。

4、小產權房查詢方法可進行網上查詢。

小產權房的特征有哪些

其一， 集體土地 建設的房屋。“ 小產權房 ”最重要的特點就是在集體土地上開發的房屋，我國現行法律 法規 規定，農村土地一般歸農村集體所有，如果要在農村集體土地上進行 商品房 開發并公開向社會銷售，必須先經國家征收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家交納 土地出讓金 等稅費后，才能進行開發建設。 其二，沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發的條件，“五證”齊全，即國有 土地使用證 、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預（銷）售許可證。而“小產權房”由于缺乏國有土地使用證，也就談不上規劃許可證等“四證”。 其三，價格便宜?！靶‘a權房”好賣，最主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等費用，所以價格低廉。 其四，無合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理 房屋所有權 證。城市居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書。 其五，開發違規較多。開發“小產權房”，不像開發商品房那樣嚴格，大多是村或無開發資質的公司自己開發，有的是建設公司開發，也有的是一些單位或個人參與開發，缺乏開發的必備資質和公司營業條件，房屋設計及建筑質量得不到保障。 《中華人民共和國土地管理法》的規定，第六十三條 ，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地， 土地所有權 人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。 前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。 通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者 抵押 ，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、 土地使用權 人簽訂的書面合同另有約定的除外。 集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。

如何鑒別房子是不是小產權房？

如何識別是不是小產權房呢？

第一:看土地證。不是國有土地，非住宅用地，而是農村宅基地、集體用地等。根據《人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

第二：看頒證單位。其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做小產權房，又叫鄉產權房。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

第三：看開發商的證件是否齊全。開發商銷售中心沒有正規報批報建手續，沒有《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》的，也是不能在市場銷售的。

第四：看是否能用按揭和公積金。小產權房是不能貸款的。有人認為，只要小產權房可以轉化為產權房，便可以申請貸款，但是，小產權房不是那么容易就可以轉化為產權房的。沒有真正的產權，也沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。正規的商品房是“五證”俱全，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，缺一不可。最簡單的辦法就是看是不是有《商品房預售許可證》，買房前一定要查看，一般有這個證基本上就有其他四證。

提醒廣大市民，切勿貪圖便宜購買小產權房，以免給自己帶來不必要的風險。

小產權房有哪些特點?

1、報價優勢顯著

小產權房締造在團體土地上，這些團體用地的地理位置相對偏僻，一般坐落城市市郊乃至遠市郊，自身土地價值比較低。再加上不用繳納國有土地出讓金和有關稅費，因而小產權房締造的土地本錢極低。

2、產權不完整

小產權房并不是真實意義上的商品房，不能上市買賣，并且國家也不供認并不予處理過戶掛號手續。此外按照有關法令政策規則，小產權房買賣合同歸于無效合同，農人將房子賣給城鎮居民的買賣做法不能得到法令認可和維護，不能處理土地運用權證、房子產權證、契稅證等合法手續。沒有“二證”，既無法令保證，也不能夠上市買賣。嚴厲上來講，小產權本質上是無產權。

3、不合法性

小產權房締造在鄉村團體土地之上，不符合現行土地管理法的規則。鄉村團體土地運用權是該團體安排成員的專有權力，與農人特定身份相聯系，是不能出讓、轉讓的?，F在使用鄉村團體土地締造房子出售給城鎮居民的做法是違法的，小產權房買賣合同自身是無效的，小產權房購買者取得的城鎮產權證或村團體安排有關證明文件并不具有法令效力。

4、法律風險大

使用國有土地從事商品房開發締造，需求具有“五證”，即國有土地運用證、計劃許可證、計劃工程許可證、施工許可證和商品房預售許可證。而小產權房開發締造很多是鄉民自己、鄉(鎮)村團體或一些房地產開發資質不完全具有的公司出資締造的，也沒有經過計劃、疆土、締造等主管部門審批，在房子質量、物業管理、配套設備、水電煤氣等方面都也許存在疑問。更主要的是，由于缺少房子產權證和土地運用權證，小產權房購買者的權益不能得到法令有效維護，依據《土地管理法》、《合同法》、《物權法》有關規則，小產權房買賣合同歸于無效合同，購房者從城鎮或村委會取得的所謂房子“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、典當、拆遷抵償等方面均會遭到較大的約束，有關權益難以得到保證。這些都是非常嚴重的隱患和危險。

什么是小產權房？買小產權房有哪些風險？

小產權房由于其價格低，受到不少買房人的關注。但是，很多人對于什么是小產權房、購買小產權房有哪些風險并不了解。我們來看看下面的介紹。

一、小產權房的概念

小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱鄉產權房。

二、小產權房的分類

1、占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。

2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。

3、在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

三、小產權房與商品房的區別

1、小產權房屋買賣不受國家法律保護；而商品房是經國家批準建設的，買賣受國家法律保護。

2、小產權房國家不辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。

3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利。

4、購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款。

四、購買小產權房的風險

1、小產權房買賣合同一般無效

小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規定而認定其無效。根據《合同法》規定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

2、小產權房無法辦理兩證

2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》發布，明確指出，城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。這相當于對小產權房“無證”身份的再次宣判。

3、小產權房不能轉讓

小產權房由于沒有房產證，不能進入正常的三級市場進行流轉。據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。

4、拆遷無法得到補償

小產權房的房屋質量和房屋售后保修難以保證；購房后如果遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補償。

5、房產無法抵押、貸款

購買小產權房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。

小產權房價格雖然便宜，但是購買時，風險比較大，如果想要購買小產權房，建議謹慎考慮。

買房須知：小產權房究竟有哪些優缺點呢？

一、小產權房有哪些優缺點呢？

1、優點

價格低是小產權房的最大特點，而且小產權房不限購?，F在一部分小產權房還比較正規，有合理規劃和專門物業，有些還有學校配套等。

2、缺點

沒有不動產權證，只有《合資建房協議》的合同來約定權屬；需要全款購買，小產權房不能在銀行按揭貸款。因此購買需要全款，部分可以做短期貸款，但是利率相比較高；質量監管缺位，部分小產權房的設計、施工質量，有可能存在安全風險。因此建議選擇社區大一點，樓棟較多的樓盤；未來套現困難，漲值相對較慢，且還有被拆掉血本無歸的風險。

二、購買小產權房有哪些風險？

1、沒有房產證、產權證

小產權房是沒有房產證和產權證的。小產權房是沒有相關部門頒發的預售許可證和土地使用證的，因此購房合同是沒有辦法在房管局備案的。小產權房也是沒有辦法獲得產權證的。因為辦理產權證需要擁有國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。而這些小產權房的開發者是不具備五證，因此小產權房購買者無法到房管部門辦理相關房屋產權證。所以，小產權房是沒有房產證以及產權證的。

2、小產權房交易難

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

3、無法進行銀行貸款和抵押貸款

由于小產權房沒有經過備案，沒有房產證的，因此銀行是不給予貸款的。因此，若需要購買小產權房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款

4、拆遷補償難，質量沒保證

由于并不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。另外，現在不少的開發商在建設小產權房屋時，因職能部門監管不力，為賺錢而對房屋使用的材料進行偷工減料，存在嚴重安全隱患。目前，有不少的小產權房出現墻體裂縫、房屋漏水等質量問題。這樣一來，對于居住的安全性以及品質都大打折扣。而且，這類房出現的房屋質量糾紛，購房者維權難，終只能自行承擔損失。